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为了满足雪兰莪居民对房屋的需求,雪州政府已规定发展商必须在本身的的服务式公寓、Small-office Home-office (SoHo)、Small-office Versatile-office (SoVo) 和Small-office Flexible-office (SoFo)项目中,拨出30%的单位列为可负担房屋。

其中,可负担服务式公寓的售价,最高只能设在每间RM270,000,可负担SoHo、SoVo和SoFo的最高售价则是每间RM230,000。

根据雪州房屋及物业委员会的指南,首购族及每月收入不超过RM15,000的家庭,才有资格购买这些可负担单位。

但值得一提的是,这些产业基本上是能够作为住宅或办公室的商业房产,因此,并不是所有人都适合这类型的房产。

Kim Realty Sdn Bhd 的行政总裁Vincent Ng 告诉TheEdgeProperty.com,由于这些单位的单位面积太小,因此这类型房产不适合拥有孩子的家庭。

房地产投资公司AREA Management Sdn Bhd 的执行主席Datuk George Stewart LaBrooy说:“尽管发展商将服务式公寓、SoHo和SoVo当成普通住宅产业般销售,但这些其实是是商业地产。”

因此,他警告买家在购买这些单位之前,应该好好了解住宅与商业产业之间的差异。

以下是七大不同:

 

1. 银行贷款

LaBrooy说,服务式公寓、SoHo、SoVo和SoFo单位都建在商业用地上。因此,这些单位将受制于商业贷款条件。这通常不利于大部分的购房者,因为银行对商业贷款的放贷幅度,通常低于住宅房产贷款。

例如,银行通常为住宅房屋贷款提供高达90%的贷款。然而,商业贷款的往往只能获得80%到85%之间,因为银行在为商业地产融资时,会比较谨慎。 Continue reading ..

成交价:RM410万

交易推手:来自Hartamas Real Estate OUG Sdn Bhd的Desmond Chia Roy Lim (REN 19255) (012-987 9117)

成交日:2016年10月

卖点:

– 永久地契
面向大路,门前有停车位
土地面积达2,000平方尺
已改建成平价旅馆

这间双层店铺的楼龄超过20年,数年前空置了一段时间,后来被改建为平价旅馆。

促成这宗交易的Desmond Chia指出,店屋内共有20至30间小房,因此买下这个单位的投资公司很可能在这里设立连锁平价旅馆。

他续称,卖家原本的叫价是RM450万,买家的初次报价则是RM380万。

“买卖两方都很有诚意想要落实这宗交易,所以经过数个月的协商后,最终以接近市价的RM410万成交。”

Chia表示,卖家是三名同一家族的成员,脱售的原因是他们认为如今是套现这间店屋的最佳时机。

“据卖家的说法,这间店屋在8年前价值RM100万,接着在3年前涨至RM200万,如今银行的估值是RM410万,所以他们决定在此时脱售。”

在Brickfields地区工作多年的 Chia点出,自从政府在当地展开了提升基础建设和美化环境的工程,把该地区塑造为旅游景点后,这区老旧店屋的价值水涨船高,在低迷的产业市场中脱颖而出。

Agricultureland

买房买楼大有人在,土地买卖你可有兴趣?

土地为稀缺资源,在城市化步伐加快后,土地更显珍贵,价值更是水涨船高。

Maxland Real Estate Agency 资深土地交易经纪Frankie Tham告诉TheEdgeProperty.com,投资农业土地与其他房产没有太大差别,都是追求资本增值或租金收益。

不过,和其他房产投资不同的是,这可不是人人都适合的投资,因为农业土地投资的地段绝非一小块园地,而是数英亩的农业用地。

“这可以说是有钱人的投资,因为银行一般不会全数贷款给购地者。买家除了必须准备足够的现金,更要有长期持有该土地的计划,才可以成为土地投资的赢家。“

他说,大部分的土地投资者为中小企业,他们购置农业用地除了看好资本增值潜能,也为日后的厂房扩充计划做准备。

Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd 总营运长Tang Chee Meng表示,相较投资在股票市场或是期货,农业地投资风险相对较低,因为地价因稀缺而日愈走扬。

Landserve Sdn Bhd 董事经理Chen King Hoaw表示,农业地投资确实可为买家提供稳定的长期资本增值,因为土地为耐用品,且拥有权几乎是永久(除了租借地契土地)。

北部农业地询问率高

据他观察,2016年首三个季度,投资者对于农业地的询问不断增加,特别是吉打州、霹雳州、玻璃市以及吉兰丹州。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)数据,截至2016年首9个月,共有52,357宗农业地交易,价值达RM86亿。其中,吉打州土地销售宗数最高,录得8,608宗,接着是霹雳州与砂拉越州,同期各有8,478以及7,448宗农业地交易。

在交易值方面,柔州创下最高交易值,6,166宗农业地案以RM25亿易手,砂拉越州与雪州,交易值各达RM12亿(7,448宗)以及RM10.8亿(3,075宗)。

Tham表示,在购买土地时,买家需要观察土地四周的设施,以及相关地段是否有划分出公路建设地段,因为公路连接是决定价值增幅的关键。

 

受访房产顾问与土地交易经纪点出数个值得关注的农业地地点,供投资者作为参考。

1. Hulu Langat

目前每平方尺询问价:RM12-50

看头:来自Kajang的溢出效应、新城镇发展崛起(如Setia EcoHill 2、Kajang East以及Saujana Impian)、Semantan-Kajang MRT建筑将在今年开跑。

2. Kuala Selangor

目前每平方尺询问价:RM25-50

看头:Latar高速公路改善交通,以及旅游业作为催化剂

3. Kuala Langat

目前每平方尺询问价:RM15-50

看头:新城镇发展项目如火如荼进行中(包括Eco Sanctuary、Bandar Rimbayu以及Tropicana Aman)、KESAS与ELITE以及SKVE高速公路改善交通,以及靠近North Port与West Port工业货运中心。

4. Rawang – Kundang

目前每平方尺询问价:RM14-25

看头:靠近Kuang与Rawang 火车站、轻易取道Latar与PLUS高速公路,以及城镇发展趋向成熟。

5. Puncak Alam – Ijok

目前每平方尺询问价:RM15-30

看头:交通四通八达,轻易取道Guthrie Corridor高速公路、KL-Kuala Selangor 高速公路,以及NKVE高速公路,以及即将在2019年建竣的Dash高速公路与西海岸大道。

 

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根据国际房地产公司仲量联行报告,2016年中国海外商业和住宅房地产投资创下330亿美元(1466亿令吉),较去年增长53%。

在最新的“全球资本流动”报告中,仲量联行表示,中国对工业园区,酒店和工业部门的扬升需求,推升中国于美国交易总额增幅。

有趣的是,在过去三年,对土地,办公室和酒店的投资占中国境外资本的90%。

仲量联行全球资本市场研究总监David Green-Morgan 说:“Anbang Insurance去年斥资超过60亿美元(2660亿美元)购买Strategic Hotels and Resorts,推动酒店业并购活动。”

他说:“而China Life Insurance也将Starwood Capital Group和曼哈顿的一间办公大楼买下,此外,Chinese Investment Corp持续活跃于纽约的办公楼市场。”

同时,中国投资者的土地收购在2016年回升,在香港,澳州和马来西亚的重大交易也随之增长44%。

Green-Morgan补充说:“我们确信中国投资者在未来很多年将继续成为全球房地产的主要投资者,但鉴于中国近期的严管资本外流,在2017年若要达到类似的增长,其实是极具挑战性的。”

除了国外投资,中国投资者也不忘在国内投资。

中国投资者在2016年占国内交易额的86%以上,而过去几年则为75%。

根据仲量联行上海和中国的Johnny Shao资本市场主管,中国一线城市对国内投资者来说是最具吸引力。

他说:“上海总交易额达140亿美元,占中国总投资额的48%。北京是第二名,占2016年总交易量的16%,而深圳位列第三,达到总交易量的10%。”

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迈入2017年,虽然坊间普遍预料今年的房地产行情将延续去年的颓势,但热衷于产业投资或买卖的你不必过于担忧,因为正如一些投资达人所说,淡市才有更多机会!

为了帮助投资者和买家在今年找到方向,TheEdgeProperty.com总共整理了20名产业顾问和经纪等专业人士票选出来的2017年最佳巴生谷和大吉隆坡产业投资地点。

参与这次票选活动的,包括

  • MIP Properties Sdn Bhd创办人与总裁Alan Kuan
  • KGV International Property Consultants执行董事Anthony Chua
  • CBD Properties (KD) Sdn Bhd执行董事Daphne Chan
  • Nawawi Tie Leung Real Estate Consultants Sdn Bhd董事经理Eddy Wong
  • Hartamas Real Estate Sdn Bhd集团董事经理Eric Lim
  • 大马房地产经纪协会(MIEA)主席与Mapleland Properties Sdn Bhd 总裁Erick Kho
  • CBRE|WTW董事经理Foo Gee Jen
  • VPC Alliance Property Consultants董事经理James Wong
  • PA International Property Consultants (KL) Sdn Bhd董事经理Jerome Hong
  • Oregeon Property Consultancy Sdn Bhd董事Joean Lee
  • Reapfield Group营运总监Jonathan Lee
  • MacReal International Sdn Bhd创办人Michael Kong
  • Knight Frank Malaysia董事经理Sarkunan Subramaniam
  • Metro Homes董事See Kok Loong
  • PPC International董事经理Datuk Siders Sittampalam
  • LaurelCap Sdn Bhd执行董事Stanley Toh
  • The One Property International执行董事Stephen Yew
  • Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd营运总监Tang Chee Meng
  • One Sunterra Properties Sdn Bhd仲介主管Terence Yap
  • JLL Property Services (Malaysia) Sdn Bhd董事经理YY Lau

这些房地产专业人士的票选结果,可归纳为五大重点:
1. 焦点重移隆市和Mont’Kiara

建议地点:KLCC、Ampang KL、Mont’Kiara、KL Metropolis、Bandar Malaysia和TRX

有关隆新高铁(HSR)开跑、TRX、Bandar Malaysia及KL Metropolis发展的报道,将市场焦点再度转移至吉隆坡市中心。

尽管市场上出现了高档住宅房产供应过剩的忧虑,但这些房产的价格已经企稳,业主要求的售价也变得更加贴近市况。
2. 已经成熟城镇应关注

建议地点:Cheras、Kepong、Sentul、Jalan Kuching、Jalan Ipoh、Selayang 和Old Klang Road

庞大的人口和良好的便利设施,将持续支撑这些成熟地区的增长。

在过去房地产领域的蓬勃周期时,许多人都在追求更新和更有趣的产业,因而忽略了这些地区。

不过,在下行周期时,房屋买家(尤其是想要买来自住的买家)会回归基本面,并倾向在本身熟悉、价格较可负担和具有完善便利设施的地区置业。
3. 继续南移

建议地点:Kajang、Semenyih、Sepang、Kota Warisan、Cyberjaya、Putrajaya和Bangi

随着越来越多高速公路的提升与建设,巴生谷或大吉隆坡的南部地区已不再是离吉隆坡市中心或Petaling Jaya很遥远的偏僻地区。

而且,著名发展商在这些地区的新市镇项目逐步成型,也巩固了买家的信心,并促使更多人对这些地区改观。

对投资者而言,这些新市镇的房价相较低廉,因此有望提供“低买高卖”的投资良机。
4. 紧跟MRT或LRT路线

建议地点:Ara Damansara、Tropicana、Kota Damansara、Mutiara Damansara、Bandar Utama和Kwasa Damansara

公共交通系统愈加完善,促使买家拥有更多置业的选择,不必被限制在工作地点附近苦寻房子,反而可将目光投向其他地区,例如毗邻MRT或LRT站的地区。

同时,公共交通系统附近的产业将迎来强劲的租赁需求,尤其是那些坐落在步行距离内的房屋。
5.新城镇与大型发展项目催化

建议地点:Klang、Shah Alam、Teluk Panglima Garang、Bukit Jalil、Ijok、Rawang和Kundang

高速公路提高了这些地区的连接与便利程度,加上当地具有更多、更大的发展空间及优势,因而吸引了许多发展商的目光。

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说到买房子,眼看房价越攀越高,无壳一族的一定很心急。想慢慢思考,又怕耽误了时间;想赶快进场,又怕碰壁。说真的,买房这回事,一定不能急,一急就会乱;更重要的是;下订前,先看清楚前人走过的路,别再误闯盲点。

 

建议1:等跌价?机会淼茫

很多人会说,现在房价太高了,等一等吧!但邝保罗却一再强调,只要买对地点,房价并不会下跌。“基本上,靠近市中心或是中心外围地区的价格,普遍都不会下降,就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带,这些年来价钱几乎都没有下降。”他指出,只有很少数的偏远地区,价钱的涨幅则比较慢,也不会太高。

 

建议2:太远了?或可升值

何志富指出,很多人买房时都存有一个错区的观念,就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为,现在交通发达,很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇,甚至去到邻近的州属。“

而且,高速大道的便利性也已经逐步在完善中,在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。”然而,还是有很多人在听到布城(Putrajaya)、赛柏再也(Cyberjaya)、加影(Kajang)等较偏远地区时,刻板印象就是“远”,于是,就不会考虑在这些地点购买房子。

“买房子要预见该地区长远发展的潜能,必须在该地繁荣前购买,而不是等到开发之后才买,这样才能够跑赢市场。”

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陈律师,我面对生意失败,加上又欠下银行许多钱,让我感到十分担忧。

我常听到拖欠银行贷款,会被列入黑名单,甚至可能被禁止出国。

想请问,如果我长期拖欠房屋贷款,或长期没有按时限偿还银行贷款,会不会被列入黑名单?甚至被判破产?

如果被判破产,除了欠款的产业将会被拍卖之外,我的其他产业会不会也被拍卖?如果我在被判破产前,把产业转移到其他人的名下,有关产业转移权会有效吗?

谢谢你。

~~雪州章先生

其实,列入“黑名单”指的是被输入“中央信用参考资讯系统”的资料库内,以便提供给银行、贷款机构等作为个人信用参考,作为评估是否批准贷款或提供任何交易条件给信贷者。

一旦系统显示申请者的负面信用评估,银行或贷款机构一般都会拒申请者于门外。

根据1967年破产法令第5(1)条例,欠款人所欠的债务超过3万令吉,债权人才可向法院提出破产申请。

若被法院宣判该欠款人破产,国际护照将被扣留,其名下的产业、银行账户,不论是属个人或联名拥有,都将被冻结,并由官方接管。

另外,银行无权出售欠债人的产业。

当欠债人被宣判破产时,报穷司将受委为临时监管人并掌握决定权,接手所有事项,包括出售欠债人的房产或相关资产,以偿还欠债人的所有债务。

依据1967年破产法令第52(1)条例,产业的转让要是在妻子或孩子之间进行,如果进行转让者(欠债人)在转让产业的2年内破产,有关的转让将被报穷司视为绝对无效。

此条例也进一步说明,倘若转让产业者(欠债人)在转让产业随后的5年内宣告破产,其转让也可能被报穷司视为无效,除非可以证明欠债人在产业转让时,有足够的经济能力缴付所有债务。

此外,若把产业转让给无关的第三者,有关转让不会被视为无效,前提是第三者必须是不晓得该转让者(欠债人)被起诉破产,交易也必须以市价为准。

不同的房地产,会捎来不同的回报:有些房产可回馈业主优渥的回酬,有些交出超越平均的资本增值,有些甚至可兼顾投资回酬与资本增值,相当令人称羡。

但在这当中,往往也有许多表现暗淡失色、回酬乏善可陈的房产。

那么,究竟要如何才能在产业投资中,成为无往不利的常胜将军?

这并没有任何秘诀或技巧,关键只是多了解常识及基本黄金法则;换言之,就是善用“房产经济学”。

 

法则一:认清感觉与现实

产业向来被视为最佳、最安全的中长期投资,能够在经济繁荣时增值,也可在环境萧条时保值。

我们也可很明确地说,购买产业是每个人一生中,需要做出最重要决定的时刻之一。

假设买家单纯依靠本身的感觉,就草率决定,是非常不理智的。

在购买房产之前,每个人都应该对相关产业和周遭环境精密审核,然后再根据事实与数据做出决定。在那些发展项目中,一定要具备能够刺激需求的因素,这样才能带动业主的投资增值。

同时,注意周遭是否有大学、公共交通、完善的设施和亮眼的发展前景等,这些因素也会显着推高产业价值。

 

法则二:掌握现况和未来

如今,所有人都认为大量产业供应涌入市场,造成市场濒临泡沫化边缘。然而,事实与数据再一次告诉我们,市况正好是恰恰相反。

在高档产业方面,虽然出现供应过剩的问题,但市场还是可在中期逐步吸收这些房屋。

至于可负担房屋,市场多年以来的需求都相当强劲,而且供不应求的现象,还会持续一段时间。

在大马市场,可负担房屋拥有非常独特的价值,且受到买家追捧。

大马总人口中,有1800万人或60%属于中产阶级,他们握有近55%的国家财富。我们可以从这些数据看出,每平方尺售价介于200至700令吉的房产,将在未来数年成为这些人的目标。

 


根据表一显示各地区的可负担房屋平均售价,我们知道售价介于25万至85万令吉的房产,能够在巴生谷与大吉隆坡地区,为投资者捎来良好资本增值。

 


假设再深入分析,我们也能在表二中,计算出供应给中产阶级买家的3种类型房屋售价与数量。

投资者只要充分了解这些数据,就能设下明确的购买目标,买下市场需求稳定的房产。

 

法则三:寻找刺激需求的因素

我向来都建议REI集团的发展商客户,根据买家的需求来兴建房屋。而买家在购房之前,也需要思考房产是否具备刺激需求的因素。

其实我已经在“法则二”阐述过这个观点,不过,为了给予一些明确例子,我建议投资者仔细研究公共交通系统在未来的路线与分布。

这包括捷运第二路线(MRT2)、轻快铁第三路线(LRT3)和12条快捷巴士系统(BRT)路线。

在这当中,我们要注意的是,布特拉再也中环(Putrajaya Sentral)是隆新高铁、MRT2和机场快铁(KLIA Transit)的停靠站。

因此,位于巴生谷南部走廊的布特拉再也中环,将放眼成为公共交通枢纽重镇,当地产业需求将会历久不衰,且房价也因而一飞冲天,是适合所有投资者的投资地点。

 

令吉持续贬值,通胀预计随之而来,在沉重的生活压力下,国人最想的就是减轻生活负担。

 

在即将宣布的财政预算案,除了各种降低生活成本的措施,人民最关注的问题就是住房课题,政府将如何进一步落实与提升房屋的可负担性。

 

随着令吉不断贬值,预料中另一轮通货膨胀势将蓄势待发,在百上加斤生活的重重压力之下,如今国人最想的是,如何减轻生活负担。这成了“2016年财政预算案愿望清单”的第一愿望。

 

 

盼预算案降低生活成本

而我国第二财长也表示,随着国内与全球经济放缓,预计将于本月23日公布的《2016年财政预算案》将是一个以民为主的财政预算案。

 

根据市场预测,《2016年财政预算案》的焦点将侧重在降低生活成本、减轻生活负担的人民福祉上,包括加派一马援助金(BRIM)、自愿调低雇员公积金储蓄率2%、调高最低薪金100令吉、扩大消费税零税率和免税事项、向公务员派发半个月花红、为退休人士提供特别财务补助、维持现有电费回扣等,以提振来年的家庭可支配收入。

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2010年,美国《时代杂志》一篇名为“中国鄂尔多斯:一个现代鬼城”的摄影报道,引爆了关于中国鄂尔多斯模式的讨论,如今,美国自己也遭遇了同样尴尬的情况。
美国重要石油产地北达科他州(North Dakota),自2006年因油价上涨,经历了数年快速增长后,这两年随着油价暴跌,现正面临陷入房市泡沫破灭的窘境。

 

北达科他州的贝肯(Bakken)油田,是美国重要石油产地,房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展,会使得大量的美国人迁移到该地。
然而,房地产的突飞猛进,却遇上了油价暴跌与持续低迷,导致美国这些重要的石油产地,出现一座座“鬼城”魅影。
根据华尔街见闻网站,北达科他州在页岩油兴盛的顶峰期,该地区薪资增速,且新增就业数据曾连续五年蝉联全美最高,住宅数量难以满足旺盛的移民需求,乐观的前景,吸引不少发展商前往分一杯羹。
然而,这些发展商没有预计到页岩油的兴起,对市场供给形成庞大冲击,油价从去年以来暴跌了超过50%,北达科他州原本火热的经济被硬生生逼停。

 

根据彭博社,北达科他州的劳动市场咨询中心数据显示,今年首季,当地一季就有超过4000名工人失业。

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