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迈入2017年,虽然坊间普遍预料今年的房地产行情将延续去年的颓势,但热衷于产业投资或买卖的你不必过于担忧,因为正如一些投资达人所说,淡市才有更多机会!

为了帮助投资者和买家在今年找到方向,TheEdgeProperty.com总共整理了20名产业顾问和经纪等专业人士票选出来的2017年最佳巴生谷和大吉隆坡产业投资地点。

参与这次票选活动的,包括

  • MIP Properties Sdn Bhd创办人与总裁Alan Kuan
  • KGV International Property Consultants执行董事Anthony Chua
  • CBD Properties (KD) Sdn Bhd执行董事Daphne Chan
  • Nawawi Tie Leung Real Estate Consultants Sdn Bhd董事经理Eddy Wong
  • Hartamas Real Estate Sdn Bhd集团董事经理Eric Lim
  • 大马房地产经纪协会(MIEA)主席与Mapleland Properties Sdn Bhd 总裁Erick Kho
  • CBRE|WTW董事经理Foo Gee Jen
  • VPC Alliance Property Consultants董事经理James Wong
  • PA International Property Consultants (KL) Sdn Bhd董事经理Jerome Hong
  • Oregeon Property Consultancy Sdn Bhd董事Joean Lee
  • Reapfield Group营运总监Jonathan Lee
  • MacReal International Sdn Bhd创办人Michael Kong
  • Knight Frank Malaysia董事经理Sarkunan Subramaniam
  • Metro Homes董事See Kok Loong
  • PPC International董事经理Datuk Siders Sittampalam
  • LaurelCap Sdn Bhd执行董事Stanley Toh
  • The One Property International执行董事Stephen Yew
  • Henry Butcher Real Estate Sdn Bhd营运总监Tang Chee Meng
  • One Sunterra Properties Sdn Bhd仲介主管Terence Yap
  • JLL Property Services (Malaysia) Sdn Bhd董事经理YY Lau

这些房地产专业人士的票选结果,可归纳为五大重点:
1. 焦点重移隆市和Mont’Kiara

建议地点:KLCC、Ampang KL、Mont’Kiara、KL Metropolis、Bandar Malaysia和TRX

有关隆新高铁(HSR)开跑、TRX、Bandar Malaysia及KL Metropolis发展的报道,将市场焦点再度转移至吉隆坡市中心。

尽管市场上出现了高档住宅房产供应过剩的忧虑,但这些房产的价格已经企稳,业主要求的售价也变得更加贴近市况。
2. 已经成熟城镇应关注

建议地点:Cheras、Kepong、Sentul、Jalan Kuching、Jalan Ipoh、Selayang 和Old Klang Road

庞大的人口和良好的便利设施,将持续支撑这些成熟地区的增长。

在过去房地产领域的蓬勃周期时,许多人都在追求更新和更有趣的产业,因而忽略了这些地区。

不过,在下行周期时,房屋买家(尤其是想要买来自住的买家)会回归基本面,并倾向在本身熟悉、价格较可负担和具有完善便利设施的地区置业。
3. 继续南移

建议地点:Kajang、Semenyih、Sepang、Kota Warisan、Cyberjaya、Putrajaya和Bangi

随着越来越多高速公路的提升与建设,巴生谷或大吉隆坡的南部地区已不再是离吉隆坡市中心或Petaling Jaya很遥远的偏僻地区。

而且,著名发展商在这些地区的新市镇项目逐步成型,也巩固了买家的信心,并促使更多人对这些地区改观。

对投资者而言,这些新市镇的房价相较低廉,因此有望提供“低买高卖”的投资良机。
4. 紧跟MRT或LRT路线

建议地点:Ara Damansara、Tropicana、Kota Damansara、Mutiara Damansara、Bandar Utama和Kwasa Damansara

公共交通系统愈加完善,促使买家拥有更多置业的选择,不必被限制在工作地点附近苦寻房子,反而可将目光投向其他地区,例如毗邻MRT或LRT站的地区。

同时,公共交通系统附近的产业将迎来强劲的租赁需求,尤其是那些坐落在步行距离内的房屋。
5.新城镇与大型发展项目催化

建议地点:Klang、Shah Alam、Teluk Panglima Garang、Bukit Jalil、Ijok、Rawang和Kundang

高速公路提高了这些地区的连接与便利程度,加上当地具有更多、更大的发展空间及优势,因而吸引了许多发展商的目光。

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说到买房子,眼看房价越攀越高,无壳一族的一定很心急。想慢慢思考,又怕耽误了时间;想赶快进场,又怕碰壁。说真的,买房这回事,一定不能急,一急就会乱;更重要的是;下订前,先看清楚前人走过的路,别再误闯盲点。

 

建议1:等跌价?机会淼茫

很多人会说,现在房价太高了,等一等吧!但邝保罗却一再强调,只要买对地点,房价并不会下跌。“基本上,靠近市中心或是中心外围地区的价格,普遍都不会下降,就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带,这些年来价钱几乎都没有下降。”他指出,只有很少数的偏远地区,价钱的涨幅则比较慢,也不会太高。

 

建议2:太远了?或可升值

何志富指出,很多人买房时都存有一个错区的观念,就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为,现在交通发达,很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇,甚至去到邻近的州属。“

而且,高速大道的便利性也已经逐步在完善中,在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。”然而,还是有很多人在听到布城(Putrajaya)、赛柏再也(Cyberjaya)、加影(Kajang)等较偏远地区时,刻板印象就是“远”,于是,就不会考虑在这些地点购买房子。

“买房子要预见该地区长远发展的潜能,必须在该地繁荣前购买,而不是等到开发之后才买,这样才能够跑赢市场。”

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Return on investment

简单分享一个例子和几种基本计算方式:

 

<100k 的小公寓>
房子购买价格: 100,000
银行贷款 90%/ Interest 4.2/ 30年
投资总成本(头期+ 律师费+印花税+装修+杂费): 20,000
租金: 700
每月供期: 450
每月管理费+ (一年固定支出的平均:门牌税,地税,保险): 150

 

Gross rent yield (毛租金收益率):
(每月租金*12) / 购买价格
(700*12)/ 100,000
=8.4%
(可以用来筛选投资标的, 但不是唯一标准, 因为还要考虑capital appreciation (产业增值). 一般上投资者
会以Gross rent return 5% 作为筛选条件. )

 

Net rent yield (净租金收益率):
( (每月租金– 每月固定支出)* 12 )/ 购买价格
((700 – 150) *12) / 100,000
= 6.6%
*一些投资者会选择较保守估计,’乘于10′. 是因为考虑空置期/ agent fee/ 维修等
*( (每月租金– 每月固定支出)* 10 )/ 购买价格

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Dream Home

对于大部分年轻购屋者而言,购下的首间房地产通常都不会是自己梦寐以求的“梦想之屋”(Dream House)。

不过,首间购下的房子除了为自住,他们更希望所购下的首间房子价格在未来数年能够升值,好让自己可累积更多财富,最后可为他们赚得理想房屋头期钱。

初入社会的打工族想要马上拥有梦想之屋是件难事,但并不代表不能藉由规划逐步圆梦,先从小房子开始也许是个不错的选择。

小文是个办公室上班族,初出社会月入不过2500令吉,不想和别人租房的他,自己在白沙罗一带购入一间二手廉价组屋,售价为13万5000令吉。

在付出20%的头期款后,他向银行贷款10万8000令吉,分30年摊还,每月供期约579令吉。

他过后将其中一间房间租出,每月收取200令吉租金,每月供期仅需支出400令吉。

 

出租房减轻负担

3年后,小文换工作月薪提高至每月4000令吉,此时,他透过房屋经纪寻找买家,成功以18万令吉售出组屋,赚入约4万5000令吉。

由于薪资和储蓄增加,加上售屋所得,使得小文有能力购下34万令吉的公寓,并透过出租房间,减轻供期负担。

小文继续以同样模式逐步升级,由于眼光独道,他每次都能从脱售房地产中取得回酬,最后他终于购得自己想要的有地房产。

像小文这样从小屋转大屋逐步累积头期款的购屋案例,常在你我身边出现,在房屋价格持续攀扬的房市中,让不少租房族萌生拥屋希望。

虽然二手廉价房屋存在许多问题,需要花钱维修,但若细心查探,耐心寻找也可从市场上找到不错的好房子。

另外,在售屋和购屋之间出现的空档期,购屋者可选择暂时外面租房或暂住家中,或者暂时和买方租回房子,直至搬入新家。

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Investor投资房地产范围非常广泛,最普遍的是向发展商购买新房产,或向业主或仲介通过二手市场购买;近年,从拍卖场下手的人也很多。

假如是算房产种类的话,除了住宅、商用办公楼,便是商场的零售空间、工厂或是空地。

你有没有想过购买失修的“烂屋”来投资?在美国,这已掀起了热潮,国内虽然也有不少人已看到这个利基市,但并不算普遍。

《产业周刊》特别访问了两位“烂屋投资达人”,让他们分享如何从烂屋投资中,赚取一桶又一桶的黄金。

 

翻新后转售出租 房子越烂越好赚

烂房子,很多人都不想买,一想到买下后还要大手笔翻新装潢就头痛。

但这种向来不受欢迎的房产,渐渐受到慧眼独到者的青睐。

越来越多人专挑烂房子买,他们买下这些烂楼盘,经过专人设计翻新及装潢后转售或出租。

而且,越烂越好赚,投资回酬更可观!

记者访问的2位烂屋投资达人,包括MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠。

产业投资新手通常把目标锁定在新产业与二手产业之间,主要是自住或出租,赚取被动收入。

虽然现在也有投资新鲜人开始投资拍卖产业,但他们必须非常熟悉拍卖程序与相关法律知识,以避免投资失利。

 

较适合“老鸟”

因此,很多人认为拍卖产业比较适合有丰富投资经验的“老鸟”。

相对于投资拍卖产业,投资烂屋听起来需要更多专业知识与丰富经验,而更重要的是拥有过人的胆识与精辟的眼光。

MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠,都是从一窍不通的投资新手,默默耕耘为今天的烂屋投资达人。

王贵鏻从转售一间位于吉隆坡安邦路的公寓赚利,之后加深在房地产的投资,从中再慢慢摸索出收购老旧房子翻新出售的门路。

从2009年至今,他不断收购老旧的二手房子,经过翻新后再转售。

如今,他前后已处理大约120宗交易,主要集中在蕉赖(Cheras)、加影(Kajang)、士毛月(Semenyih)、白沙罗达迈(Damansara Damai)及安邦(Ampang),每宗交易低于70万令吉。

至于张明忠,虽然保险业务与产业投资似乎格格不入,但他的实战经验也让人咋舌!

他和两位好友合资,一口气在雪州加影买下60间中价公寓单位,翻新及装潢后再出租给学生。

以每间平均800令吉月租计算,月入4万8000令吉,一年达到57万6000令吉,年回酬12%。

 

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