Category: 房地产 (6)

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说到买房子,眼看房价越攀越高,无壳一族的一定很心急。想慢慢思考,又怕耽误了时间;想赶快进场,又怕碰壁。说真的,买房这回事,一定不能急,一急就会乱;更重要的是;下订前,先看清楚前人走过的路,别再误闯盲点。

 

建议1:等跌价?机会淼茫

很多人会说,现在房价太高了,等一等吧!但邝保罗却一再强调,只要买对地点,房价并不会下跌。“基本上,靠近市中心或是中心外围地区的价格,普遍都不会下降,就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带,这些年来价钱几乎都没有下降。”他指出,只有很少数的偏远地区,价钱的涨幅则比较慢,也不会太高。

 

建议2:太远了?或可升值

何志富指出,很多人买房时都存有一个错区的观念,就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为,现在交通发达,很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇,甚至去到邻近的州属。“

而且,高速大道的便利性也已经逐步在完善中,在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。”然而,还是有很多人在听到布城(Putrajaya)、赛柏再也(Cyberjaya)、加影(Kajang)等较偏远地区时,刻板印象就是“远”,于是,就不会考虑在这些地点购买房子。

“买房子要预见该地区长远发展的潜能,必须在该地繁荣前购买,而不是等到开发之后才买,这样才能够跑赢市场。”

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大多数大马受薪人士工作了几年后,已缴存或累积了一笔相当不错的存款在公积金户头里。
不过,一部分人可能对于如何使用雇员公积金(EPF)来购买房屋或缴付房屋贷款只有模糊的概念。

到底EPF有什么用途?公积金会员又能够如何使用公积金里的存款?
公积金存款分为两个账户,一般称为第一户头和第二户头,第一户头用作会员未来的退休基金,仅允许在55岁后提领;第二户头则可让会员提取,用作购屋或申请念书。
有意向发展商、个人或公共拍卖购买自住房屋者,可向雇员公积金局申请提领。
购屋者可购项目包括独立洋房、排屋、半独立式、公寓、单房公寓、服务式公寓、连排别墅以及SOHO,或者住宅单位的店铺。

 

当公积金会员提出申请时,必须呈交买卖合约、房屋贷款批准信(除非购屋者是以现款购买房屋,则不必呈交此文件)或贷款融资协议书(loan facility agreement)。

有意提领者,也可邮寄或提交这些支持文件及附件KWSP9C(AHL)(D5)提款表格至公积金局办公处。
不过,在申请通过以及获得款项前,购屋者必须事先缴付定金和房屋的头期、买卖合约的律师费和印花税,及涉及房贷程序的一切费用,一般上,在申请的当儿,购屋者至少已经获得贷款批准信。

 

可以提领多少资金?
购屋者可以提领的金额,胥视第二户头拥有多少资金。
一般上,第二户头的资金可用来缴付买卖合约的屋价与贷款额的差异,外加房价额外的10%。
如果你已获得100%的房贷,那最高只能提取屋价的10%。
若购屋者是以现款购买房屋,便可提领款高达房价110%的数额。

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(吉隆坡19日讯)国家银行进一步展开打房行动,宣布必须以“净售价/实销价”(net selling price)取代“大价”(Gross Selling Price)来决定贷款对屋价比率,分析员对此深感意外,预期产业市场将再受冲击,明年产业价格虽不致于大跌,但交易量料将下滑。
 
分析员指出,新措施将使发展商提供的所有降低购屋者首期款的奖掖优惠完全失效。
 
继2014年财政预算案中公布数项抑制产业市场投机活动的措施之后,国行在11月15日发出“促进产业市场可持续性的措施”之通知文件,整合早前在2010年和2011年发出的有关贷款对屋价(LTV,loanto-value)比率的产业贷款限制指南和最新的发展商利息承担计划(DIBS)。
 
安联研究指出,发展商大致上对禁止DIBS的措施无动于衷,并声称将以其它形式的奖掖来取代DIBS。但是,国行在新的通知文件中规定,银行需用“净售价”(买卖合约中的价格减去所有奖掖)以决定所有类型产业融资的贷款对屋价比率,这将使所有购屋者须缴付更高的头期款,从而影响其购屋能力。
 
“我们相信产业市场所受到的负面冲击将比最初预期来得严重,相信房屋交易量将在2014年下跌。”
 
该行认为,虽然产业价格大致可维持,但一些依赖DIBS和其它奖掖计划的产业,将必须注明其“真实价值”。
 
一些产业买家或发展商也可能赶在2014年1月1日之前锁定其DIBS,在11月15日之前获得当局批准的产业计划,可继续提供DIBS直至今年结束。但仍未获得批准的产业,将即时禁止提供DIBS。
 
明年贷款成长或检讨
随着国行新措施出炉,分析员将检讨明年银行贷款成长预测。
 
安联研究表示,国行促进产业市场可持续性的新措施比之前预期来得严苛,虽然目前仍难以评估新措施对银行的冲击,但由于此条例是针对有产业融资,包括首次购屋者,意味购屋者的财务负担能力将受影响,这将令产业贷款成长走低。
 
该行原本预期明年贷款成长9%,主要因政府持续落实经济转型计划,令商业贷款强劲成长,从而填补房贷适中成长的空缺,惟该行如今将检讨此预测。
 
国行最新的政策显示当局决心抑制家庭债务的成长,此新措施再加上国行可能在2014年升息,联邦政府紧缩财政和补贴合理化计划,或拉低零售领域的贷款成长动力、令贷款成本暂时升高以及打击银行股的投资情绪。
 
该行目前保持增持银行股评级,将在第三季业绩季节期间向银行管理层厘清有关冲击之后再作检讨。

 

 

Net Selling Price to Loan
 
国行“促进房产市场永续措施”通告要点
●已拥有两个未偿还房屋贷款的个人,第三个房贷的最高上限(LTV)为70%。
●已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人,第三个房贷的最高上限为60%。
●在计算个人的房贷上限方面,定期房贷保险(MRTA)的融资或可以不包含在内,但其他如律师费、印花税等成本的融资,则必须包含在内。
●在计算房贷上限方面,房地产价值必须是净估值,不可纳入所有价格折扣、调整、回扣或任何来自发展商且会扭曲房地产实质价值的优惠。
●对住宅和非住宅房地产的购买,加强限制“利息资本化”计划(Interest Capitalisation Scheme)的批准,包括“发展商承担利息计划”(DIBS)。
 
来源:星洲日报

Price negotiation

购物时还价或杀价几乎是许多人购物的定律,无论价格的高低,多数人总是习惯与商家来回议价,即使是微小数字,也能从中获得一些杀价的乐趣。

 

买房子的金额高达数十万至上百万令吉,似乎更要用力杀价,毕竟一个回合下来少则可省1万,多则5万,何乐而不为,到菜市场购买青菜都希望多要一根洋葱,购买房子怎么可能不杀价呢?

 

基本上多数人都会这样想,但是这样的想法,是不是一个所谓的不变“定律”?

 

回归到杀价的源头,主要是因为你想购买,然后是想用比较少一点的钱买到手,达到“物超所值”的目的;所以应该要把你是不是真的很想要买下这个单位,当做前提来看待,再决定是否要杀价。

 

也就是说,如果是真的很想买,即便杀价不成,可能还是会买;如果没有那么想买,那就会杀多一点价,产生价格诱因,引发实际购买行动。

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外国人购买本地产业参考(2012年资讯)

  1. 不能购买卖马币少于1中号的产业。
  2. 可买住宅/商业的标题,但不能买地(土地)
  3. 不需外资委员会(FIC)批准
  4. 但银行一般只会批准率60%〜80%
  5. 没规定置产后一定要住多久
  6. 不需先申请“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)。 MM2H主要是延长出入境限制。参考MM2H:http://www.mm2h.gov.my/incentive1.php

 

新加坡PR:

  1. 购买本地产业没问题,本地政府没有限制。但要考虑以下两点。
  2. 已经拥有本地产业,就不能申请新加坡组屋(HDB)
  3. 如果已经拥有新加坡组屋(HDB),5年内(最低职业期间)不能购买本地产业中的,否则新加坡政府查到要罚款

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在马来西亚,人们多数将40岁以上者称为中年人,中年置产者,大半是提升在产业的拥有权,就是将原有的小间房屋卖掉,然后换一间比较大的房屋,能力充裕者也可能保留小屋出租,然后搬进中年购买的新屋。
 
中年购买房屋有其占优势的地方,就是比较有条件领取房屋贷款,或是比较有能力筹足购屋首期钱,例如屋价的20%或30%。
近年来,大马屋价涨幅可观,发展商推出新屋的销售对象,多数瞄准中年购屋者或投资者,他们在市场进行调查,显示中年人比较有能力购买屋价较高的房屋。
 
为何一些发展商将目标锁定中年购屋者?而不是购屋新秀?发展商在商言商,除非他们兴建数目众多的中价屋子,例如屋价不超过25万令吉的公寓,否则,当发展商兴建数目较少的双层排屋、两层半大型排屋,或是半独立式洋房,这些房屋动辄超过50万令吉,一般不是年轻人有能力购买的单位。
 
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