Category: 投资须知 (5)

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说到买房子,眼看房价越攀越高,无壳一族的一定很心急。想慢慢思考,又怕耽误了时间;想赶快进场,又怕碰壁。说真的,买房这回事,一定不能急,一急就会乱;更重要的是;下订前,先看清楚前人走过的路,别再误闯盲点。

 

建议1:等跌价?机会淼茫

很多人会说,现在房价太高了,等一等吧!但邝保罗却一再强调,只要买对地点,房价并不会下跌。“基本上,靠近市中心或是中心外围地区的价格,普遍都不会下降,就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带,这些年来价钱几乎都没有下降。”他指出,只有很少数的偏远地区,价钱的涨幅则比较慢,也不会太高。

 

建议2:太远了?或可升值

何志富指出,很多人买房时都存有一个错区的观念,就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为,现在交通发达,很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇,甚至去到邻近的州属。“

而且,高速大道的便利性也已经逐步在完善中,在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。”然而,还是有很多人在听到布城(Putrajaya)、赛柏再也(Cyberjaya)、加影(Kajang)等较偏远地区时,刻板印象就是“远”,于是,就不会考虑在这些地点购买房子。

“买房子要预见该地区长远发展的潜能,必须在该地繁荣前购买,而不是等到开发之后才买,这样才能够跑赢市场。”

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在马来西亚,购买房产或为房贷再融资时,这些房产或许都拥有不同的特质,例如:租赁或永久地契、地契的划分和土地的种类等。在物业转名的过程,不同的房产特质都需要用特殊的方法来处理,而这甚至会影响到房屋贷款。这篇文章将为你揭开及总结马来西亚的房产特质,以及让你知道这些特质如何影响你对房产的购买或再融资的决定。

 

永久与租赁
租赁地契(租赁持有)的土地是属于州政府的,以出租给“业主”某个年限。当租赁期限届满时,业主需支付所规定的费用,才可延长使用期。永久地契(freehold)的土地则属于业主(房产买家),拥有权是无期限或永久的。此外,租赁土地的买卖交易,皆需寻求州政府当局(州土地局)的批准;值得一提的是,州政府很多时候会有各式各样的理由来拒绝这些交易。也因为这额外的手续或程序,租赁土地的交易往往需要较长的时间。因此,永久契约房产往往会比同类型,但只有租赁地契的单位更昂贵。

 

地契划分和转让
所有房产都拥有一张能够代表房产业主的地契;当房产在建设和发展的阶段时,那一大片的土地(用来建设房产的土地)很有可能只有一张总地契(master标题) 。这种情形非常普遍:多间房屋或公寓单位建在同一片土地上,但个别出售。在理想的情况下,该土地的总地契将会划分为多张较小的地契,然后再销售给买家;这小地契被称为个人地契(individual标题) 。

 

在高层物业,例如高楼或公寓,这小地契被称为分层地契(契业权) 。一旦地契被划分后,如果想要转让房产的拥有权,必须向州土地局提交转让备忘录(MoT)备案。由此,买家的名字将会出现在房产地契上,这将使他成为该所房产的合法业主。然而,在现实生活中,普遍的情形将会是:发展商先会将还未划分为小地契,也就是只拥有张总地契的房产销售给买家,然后才在几年后划分为较小的个人地契/分层地契。
在这种情形下,如果某人想要购买或出售房产,就不能简单的只向州土地局提交转让备忘录(MoT)了,而是必须提交名为转让契约(DoA)的文件到高级法庭。
基于总地契的存在,发展商依然是房产的合法业主;但通过转让契约,发展商已将地段上的房屋单位拥有权划分给每个买家手上。请注意,当总地契分割为个人地契或分层地契后,仍需遵照正式的物业或房产转移手续(就如同上述所提及的手续)。

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标价多少算是可负担房屋?在目前市场价位上扬幅度快速的情况,已经不容易定义。根据政府为可负担房屋推出的各种计划,可见目前比较能接受的价位是40万令吉。即使如此,你会发现,这个价位的房子已是买少见少了。如何为可负担房屋定义是一个问题,但购房门槛相信是更多人关切想知道的。可能你很难相信,大约在4到5年前,是有可能以20万令吉左右,在一些热门的城市地点如吉隆玻、八打灵再也、新山或槟城,购买一间不错并不小的公寓,而且这很普遍。在2010至2012年间,政府将可负担房产定价在约22万令吉。这可从2011年财政预算案中宣布的“我的第一间房屋计划”(SRP)中印证,因为政府当时将这项计划的住宅顶价定在22万令吉。但当来到2012年底时,这个价位的房子已经很难找到了。

 

首间房屋计划顶价40万

首购族开始发现,他们无法承担房产的市价。观察到这个变化,政府去年将“我的第一间房屋计划”的顶价设在40万令吉。这转变由多个因素导致;一边厢,低收入群对这可负担房屋40万令吉的标价发笑,因为那根本是他们无法承担的价位,而另一边厢,城市的年轻首购族发现如今很难再找到这价位的房子。不管政府如何努力为“可负担”这个词来标价,其实都应依照个人的情况而定。今天对你来说是可负担的,但却无法提供你相对于5年前可负担价位的同等生活质量。不管你如何定义可负担,要探索入场的门槛有多高,即你需准备多少现金才能购房,让我们从10万令吉至60万令吉的房价对比,就能一探究竟。

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须准备头期钱律师费等首购族享优惠

首先,我们要看看买房的成本,尤其是房产价格和下订时需准备的现金对比。一般来说,购买房子时必须准备屋价的10%为头期,之后就是律师费和印花税等费用。从上表屋价和进场成本的对比,看来趋势并不令人鼓舞。但假如你是首购族,你还有几个减轻负担的方法或项目可考虑:

  1. 购买40万令吉以下房产,买卖合约的印花税减50%
  2. 申请“我的第一间房屋计划”,购买合资格的房屋价格(40万令吉以下的房产),以便可获得100%贷款,意思是不必付屋价10%头期。

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外国人购买本地产业参考(2012年资讯)

  1. 不能购买卖马币少于1中号的产业。
  2. 可买住宅/商业的标题,但不能买地(土地)
  3. 不需外资委员会(FIC)批准
  4. 但银行一般只会批准率60%〜80%
  5. 没规定置产后一定要住多久
  6. 不需先申请“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)。 MM2H主要是延长出入境限制。参考MM2H:http://www.mm2h.gov.my/incentive1.php

 

新加坡PR:

  1. 购买本地产业没问题,本地政府没有限制。但要考虑以下两点。
  2. 已经拥有本地产业,就不能申请新加坡组屋(HDB)
  3. 如果已经拥有新加坡组屋(HDB),5年内(最低职业期间)不能购买本地产业中的,否则新加坡政府查到要罚款

5 important thing you must know before invest in property

俗话说:“男怕入错行,女怕嫁错郎”,套用在正计划拥屋的购屋者,最怕却是买错房,租不出又卖不出,才是人生一大痛。

MCT集团(MCT Consortiu做人最怕买错房 租不出又卖不出

 

MCT集团(MCT Consortium Bhd)执行董事暨资深房产分析员拿督吴明权以“买房5招”,在9月中的“2013年南洋产业”为读者分析,6个房地产个案探讨。

 

“这5个选择房产的因素顺序很重要,最重要非地点莫属、依次为基本设施、保安与设计概念、品牌与房产面积,及发展商承诺。”

在分享的成功个案中,有些是在后期才符合“买房5招”(见表)反败为胜。

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