Category: 投资 (10)

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说到买房子,眼看房价越攀越高,无壳一族的一定很心急。想慢慢思考,又怕耽误了时间;想赶快进场,又怕碰壁。说真的,买房这回事,一定不能急,一急就会乱;更重要的是;下订前,先看清楚前人走过的路,别再误闯盲点。

 

建议1:等跌价?机会淼茫

很多人会说,现在房价太高了,等一等吧!但邝保罗却一再强调,只要买对地点,房价并不会下跌。“基本上,靠近市中心或是中心外围地区的价格,普遍都不会下降,就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带,这些年来价钱几乎都没有下降。”他指出,只有很少数的偏远地区,价钱的涨幅则比较慢,也不会太高。

 

建议2:太远了?或可升值

何志富指出,很多人买房时都存有一个错区的观念,就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为,现在交通发达,很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇,甚至去到邻近的州属。“

而且,高速大道的便利性也已经逐步在完善中,在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。”然而,还是有很多人在听到布城(Putrajaya)、赛柏再也(Cyberjaya)、加影(Kajang)等较偏远地区时,刻板印象就是“远”,于是,就不会考虑在这些地点购买房子。

“买房子要预见该地区长远发展的潜能,必须在该地繁荣前购买,而不是等到开发之后才买,这样才能够跑赢市场。”

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Renting or buying a house

居者一定要有其屋?租房子是帮别人供屋子,供到最后肥了别人,自己什么都没有,肯定吃亏?买房子怎样都比租房划算?
如果问十个人,买房子好还是租房好?

相信九个人的答案是:当然是买房子,租房是帮别人供屋子。

如果问:“买房租房哪个更划算?”

很多人可能不假思索就回答:“当然是买房”,理由同上,租房是帮别人供屋子,买房子有保障,供到最后是自己的。

如果再问:“买房子比较划算,有数字根据吗?”

你会发现,其实没有多少人真正算过这笔账。

而算过这笔账后,你可能惊讶,“租不如买”的理论并不是在每个时候都通用。

这个年头我们一直听别人说,房价涨得很厉害,买房子投资好赚,买房自住更要快手,不然买不起房子。

可是我们很少听到投资专家或买房投资的人告诉我们,现在我国房子租赁的回酬率是多少?许多想买房收租的人,可能都不清楚这点。

 

房价暴涨租金保持

房地产经纪黄国忠表示,目前我国房产出租的回酬平均是4%~4.5%。

“地点好的高级公寓,回酬可以到5%,有地房产比如双层排屋,回酬可能是3%、4%。”

财务规划师黄凯顺表示,我国房产价格还没暴涨之前,也就是2008年之前,我国的房产出租回酬率平均8%。

“举个例子,以前我以50万令吉买到一个产业,租金一年4万,就有8%回酬,现在房价涨到百万令吉,租金如果还是4万令吉,回酬只剩4% 。”

换另一个说法,房价大涨,房屋租金并没有跟着大涨,对租房子的人来说影响其实不大。

他说,如果只是需要一个栖身之处的人,这个时候就继续租房子,不需要急着买房子。

 

买房有保障乃迷思

在我国,买得起房子却宁愿租房的人很少,多数人是因为买不起房子才租房,所以不管买不买得起房子,租房的人普遍也给人买不起房子的印象。

可是在美国、欧洲一些国家,许多人已经意识到,当购房成本太高的时候,租房反而更加划算。

黄凯顺建议这个高房价的时候,没有能力买房子就应该租房。

最重要是租房可以减轻经济负担,避免陷入财务陷阱,另外,从投资的角度来看,高房价时候买房,就算自住还是吃亏。

有能力的人当然随时买房子都不成问题,问题是很多明明没有能力的人,想到供房虽然辛苦,但每个月加多几百令吉或上千,30年或35年后,房子就是自己的,死撑买了一套房子。

买房有保障其实是一种迷思,有这种想法的人,几乎没有计算过供房付出的利息和时间成本,这笔钱用来做其他投资,回酬是多少?

首先,买房子要付一笔头期钱,以目前的房价,付个5万到10万头期款是很普遍的事,加上装修房子、买家具等,买一间房子,可能开始就花掉20万令吉。

他边说边用财务计算机计算给记者看,如果把这20万令吉付头期款的现金,投资在回酬8%的工具,30年以后回酬是201万2000令吉。

另一点很多人没有计算过的是,买房子偿还房贷,支付的利息有多高。

以贷款40万令吉来说,如果利息5%,摊还年限为35年,35年支付的利息总数是44万7815令吉29仙。

根据房贷的组合方式,买下房子的约前20年,我们付的房贷,都是支付利息多过支付本金。

 

供过于求不怕租不到房子

如果买一个价值40万令吉的房产,贷款利息以5%计算,摊还年限35年,每个月付还贷款的数目是2018令吉75仙。

要是租一间价值40万令吉的房子,租金假如是产业的4%,就是约1300令吉,供房和租房的差价是700令吉左右。

黄凯顺说:“如果把这700令吉省下来,用来投资,平均回酬8%,30年后得到的回酬8万6300令吉,加上省下头期钱投资得到的回酬,就是一笔可观数字。”

他问:“投资一个房产,30年以后可以升值这么多吗?”

他表示,精明的人会先把钱供给自己,而不是先偿还利息。

当然,如果你选择租房子,可是省下的房租差价或头款钱(如果有这笔钱),还是用来花掉,最后你什么都没有。

“但这是人的问题,不是投资的问题。”

还有就是买房子和租房面对的风险差别,这点也是很多人都会忽视的,“如果房产泡沫爆破,背负房贷的人,马上就会面对冲击,可是租房的人影响不大。”

当然,房产泡沫要是影响经济,全民都会受累,但那时大家手头都紧,屋主不可能冒然加租。

他认为,最重要的一点是,我国目前的问题不是房产供应短缺,而是有些人已经买了几间房子,有些人却还没有一间自己的房子。

如果房产供应不足,应该是所有住宅区都住满了人,“但是你看现在不是这样,很多地方还是有空房。”

所以他认为,我国房产租金不可能突然大涨,不怕租不起房子。

现在很多人担心没有房子住,先买房子才理财,他说,这可能穷一辈子,最后只剩下一间房子。

理好财了,把投资回酬握在手,最大优势是,你可以在屋价合理的时候买房子,而不是跟人家争贵屋。

 

量力而为财务才自由

以目前市场的房屋租金来看,我国目前的租房市场是在合理范围。

小市民要找一间租金在承受范围以内的房子,应该比找一间自己买得起的房子,容易很多。

黄国忠表示:“目前我国组屋的租金大概介于500到600令吉,武吉免登(Bukit Bintang)一带的组屋租金可以去到2000令吉,但其它地方的组屋最多是五六百令吉,价格不可能有多大调整,因为租住组屋的多数是低收入群。”

至于公寓、有地房产,他说,是视地点而定,当然​​越靠近市场区价格越高。

其实,上房产网站看一看,可以发现,到处有租金少于1000令吉、介于1000令吉到1500令吉、1500令吉以上的地点,视乎个人的能力,总有租得起的房子。

租房的好处是随时可以搬迁,以求职来说,你可以随时因为换工作而搬家,只要居住环境和交通状况不错地点,都是一种选择。

单身一族可以租小一点的房子;婚后两个人都有收入,就换租大一点的房子。

要是买房,房贷一揽上身就是30年、35年的事,不管工作、孩子就学变动或财务问题,需要搬家、大屋换小屋或卖房套现,都不是简单的事。

最重要的是量力而为,有能力供房就供房,没有能力的话,租房并不是问题。

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大多数大马受薪人士工作了几年后,已缴存或累积了一笔相当不错的存款在公积金户头里。
不过,一部分人可能对于如何使用雇员公积金(EPF)来购买房屋或缴付房屋贷款只有模糊的概念。

到底EPF有什么用途?公积金会员又能够如何使用公积金里的存款?
公积金存款分为两个账户,一般称为第一户头和第二户头,第一户头用作会员未来的退休基金,仅允许在55岁后提领;第二户头则可让会员提取,用作购屋或申请念书。
有意向发展商、个人或公共拍卖购买自住房屋者,可向雇员公积金局申请提领。
购屋者可购项目包括独立洋房、排屋、半独立式、公寓、单房公寓、服务式公寓、连排别墅以及SOHO,或者住宅单位的店铺。

 

当公积金会员提出申请时,必须呈交买卖合约、房屋贷款批准信(除非购屋者是以现款购买房屋,则不必呈交此文件)或贷款融资协议书(loan facility agreement)。

有意提领者,也可邮寄或提交这些支持文件及附件KWSP9C(AHL)(D5)提款表格至公积金局办公处。
不过,在申请通过以及获得款项前,购屋者必须事先缴付定金和房屋的头期、买卖合约的律师费和印花税,及涉及房贷程序的一切费用,一般上,在申请的当儿,购屋者至少已经获得贷款批准信。

 

可以提领多少资金?
购屋者可以提领的金额,胥视第二户头拥有多少资金。
一般上,第二户头的资金可用来缴付买卖合约的屋价与贷款额的差异,外加房价额外的10%。
如果你已获得100%的房贷,那最高只能提取屋价的10%。
若购屋者是以现款购买房屋,便可提领款高达房价110%的数额。

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照著名的Myers-Briggs 性格分类理论,美国财务专栏作家Casey Bond 根据大多数人对财务的态度和行为模式,整理出4组8种“财务性格类型”,先看看你属于哪几种:

 

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负债型v​​s. 节省型

负债型:

此类人通常喜欢享受自己的收入负担不起的生活水准
他们几乎永远都背着这样或那样的债务,或是信用卡欠款,或是学生贷款,或是车贷(房贷在当前中国的市场环境下可算一个例外)
他们的理财技能通常较差,财务准备不足,长期依赖外界的支援
但他们也可能很技巧地利用债务,在低利息环境下获利

节省型:

此类人愿意用严格的预算约束自己的生活,绝不欠人钱
他们愿意削减开支,以确保手头有足够的现金
现金在他们眼里是未雨绸缪的安全网
为保障为未来的资金安全,节省​​型的人也会愿意承担一定的投资风险,宁愿资产流动性差些,也要保证长期投资收益

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标价多少算是可负担房屋?在目前市场价位上扬幅度快速的情况,已经不容易定义。根据政府为可负担房屋推出的各种计划,可见目前比较能接受的价位是40万令吉。即使如此,你会发现,这个价位的房子已是买少见少了。如何为可负担房屋定义是一个问题,但购房门槛相信是更多人关切想知道的。可能你很难相信,大约在4到5年前,是有可能以20万令吉左右,在一些热门的城市地点如吉隆玻、八打灵再也、新山或槟城,购买一间不错并不小的公寓,而且这很普遍。在2010至2012年间,政府将可负担房产定价在约22万令吉。这可从2011年财政预算案中宣布的“我的第一间房屋计划”(SRP)中印证,因为政府当时将这项计划的住宅顶价定在22万令吉。但当来到2012年底时,这个价位的房子已经很难找到了。

 

首间房屋计划顶价40万

首购族开始发现,他们无法承担房产的市价。观察到这个变化,政府去年将“我的第一间房屋计划”的顶价设在40万令吉。这转变由多个因素导致;一边厢,低收入群对这可负担房屋40万令吉的标价发笑,因为那根本是他们无法承担的价位,而另一边厢,城市的年轻首购族发现如今很难再找到这价位的房子。不管政府如何努力为“可负担”这个词来标价,其实都应依照个人的情况而定。今天对你来说是可负担的,但却无法提供你相对于5年前可负担价位的同等生活质量。不管你如何定义可负担,要探索入场的门槛有多高,即你需准备多少现金才能购房,让我们从10万令吉至60万令吉的房价对比,就能一探究竟。

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须准备头期钱律师费等首购族享优惠

首先,我们要看看买房的成本,尤其是房产价格和下订时需准备的现金对比。一般来说,购买房子时必须准备屋价的10%为头期,之后就是律师费和印花税等费用。从上表屋价和进场成本的对比,看来趋势并不令人鼓舞。但假如你是首购族,你还有几个减轻负担的方法或项目可考虑:

  1. 购买40万令吉以下房产,买卖合约的印花税减50%
  2. 申请“我的第一间房屋计划”,购买合资格的房屋价格(40万令吉以下的房产),以便可获得100%贷款,意思是不必付屋价10%头期。

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house renovation must know

每一个人开始买房置产一定要注意以下的一些事项,记住了啊!房子千万不要这样装​​修!

 

  1. 后悔有开放式厨房,有油烟问题
  2. 后悔电源插座装少了,家里到处都是拖线板。能装多少应该装多少.
  3. 后悔马桶边上没有预留电源插座,卫洗丽没法装
  4. 浴缸PK淋浴,二选一的话,还是建议淋浴,浴缸装好,从来也没泡过澡的不是少数。淋浴不是指淋浴房,淋浴房的玻璃擦起来还是很累的,也可以选择挂根浴帘
  5. 如果有2个卫生间,装一个浴缸还是有必要的,泡泡大件衣物,帮小宝宝洗澡都是不错的选择,按摩浴缸就不必了,泡不了几回,还特别贵.
  6. 后悔厨房没有装空调
  7. 如果喜欢上网,每个房间的每面墙上,都预留至少2个网口和2个以上的插座。无线路由的确可以解决问题,但是据说有时候还是不稳定
  8. 后悔厨房烟道没有打出去,现在只要楼里有人烧菜,自家的脱排油烟机就必须同时打开,不然满屋子的油烟味
  9. 房内各种插座的位置,与后来买的家具尺寸有偏差,浪费了很多插座
  10. 如果在商场里能买到的,就千万不要叫木工做!!!!!除非这个木工手艺相当的好 Continue reading ..

(吉隆坡19日讯)国家银行进一步展开打房行动,宣布必须以“净售价/实销价”(net selling price)取代“大价”(Gross Selling Price)来决定贷款对屋价比率,分析员对此深感意外,预期产业市场将再受冲击,明年产业价格虽不致于大跌,但交易量料将下滑。
 
分析员指出,新措施将使发展商提供的所有降低购屋者首期款的奖掖优惠完全失效。
 
继2014年财政预算案中公布数项抑制产业市场投机活动的措施之后,国行在11月15日发出“促进产业市场可持续性的措施”之通知文件,整合早前在2010年和2011年发出的有关贷款对屋价(LTV,loanto-value)比率的产业贷款限制指南和最新的发展商利息承担计划(DIBS)。
 
安联研究指出,发展商大致上对禁止DIBS的措施无动于衷,并声称将以其它形式的奖掖来取代DIBS。但是,国行在新的通知文件中规定,银行需用“净售价”(买卖合约中的价格减去所有奖掖)以决定所有类型产业融资的贷款对屋价比率,这将使所有购屋者须缴付更高的头期款,从而影响其购屋能力。
 
“我们相信产业市场所受到的负面冲击将比最初预期来得严重,相信房屋交易量将在2014年下跌。”
 
该行认为,虽然产业价格大致可维持,但一些依赖DIBS和其它奖掖计划的产业,将必须注明其“真实价值”。
 
一些产业买家或发展商也可能赶在2014年1月1日之前锁定其DIBS,在11月15日之前获得当局批准的产业计划,可继续提供DIBS直至今年结束。但仍未获得批准的产业,将即时禁止提供DIBS。
 
明年贷款成长或检讨
随着国行新措施出炉,分析员将检讨明年银行贷款成长预测。
 
安联研究表示,国行促进产业市场可持续性的新措施比之前预期来得严苛,虽然目前仍难以评估新措施对银行的冲击,但由于此条例是针对有产业融资,包括首次购屋者,意味购屋者的财务负担能力将受影响,这将令产业贷款成长走低。
 
该行原本预期明年贷款成长9%,主要因政府持续落实经济转型计划,令商业贷款强劲成长,从而填补房贷适中成长的空缺,惟该行如今将检讨此预测。
 
国行最新的政策显示当局决心抑制家庭债务的成长,此新措施再加上国行可能在2014年升息,联邦政府紧缩财政和补贴合理化计划,或拉低零售领域的贷款成长动力、令贷款成本暂时升高以及打击银行股的投资情绪。
 
该行目前保持增持银行股评级,将在第三季业绩季节期间向银行管理层厘清有关冲击之后再作检讨。

 

 

Net Selling Price to Loan
 
国行“促进房产市场永续措施”通告要点
●已拥有两个未偿还房屋贷款的个人,第三个房贷的最高上限(LTV)为70%。
●已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人,第三个房贷的最高上限为60%。
●在计算个人的房贷上限方面,定期房贷保险(MRTA)的融资或可以不包含在内,但其他如律师费、印花税等成本的融资,则必须包含在内。
●在计算房贷上限方面,房地产价值必须是净估值,不可纳入所有价格折扣、调整、回扣或任何来自发展商且会扭曲房地产实质价值的优惠。
●对住宅和非住宅房地产的购买,加强限制“利息资本化”计划(Interest Capitalisation Scheme)的批准,包括“发展商承担利息计划”(DIBS)。
 
来源:星洲日报

Price negotiation

购物时还价或杀价几乎是许多人购物的定律,无论价格的高低,多数人总是习惯与商家来回议价,即使是微小数字,也能从中获得一些杀价的乐趣。

 

买房子的金额高达数十万至上百万令吉,似乎更要用力杀价,毕竟一个回合下来少则可省1万,多则5万,何乐而不为,到菜市场购买青菜都希望多要一根洋葱,购买房子怎么可能不杀价呢?

 

基本上多数人都会这样想,但是这样的想法,是不是一个所谓的不变“定律”?

 

回归到杀价的源头,主要是因为你想购买,然后是想用比较少一点的钱买到手,达到“物超所值”的目的;所以应该要把你是不是真的很想要买下这个单位,当做前提来看待,再决定是否要杀价。

 

也就是说,如果是真的很想买,即便杀价不成,可能还是会买;如果没有那么想买,那就会杀多一点价,产生价格诱因,引发实际购买行动。

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Investor投资房地产范围非常广泛,最普遍的是向发展商购买新房产,或向业主或仲介通过二手市场购买;近年,从拍卖场下手的人也很多。

假如是算房产种类的话,除了住宅、商用办公楼,便是商场的零售空间、工厂或是空地。

你有没有想过购买失修的“烂屋”来投资?在美国,这已掀起了热潮,国内虽然也有不少人已看到这个利基市,但并不算普遍。

《产业周刊》特别访问了两位“烂屋投资达人”,让他们分享如何从烂屋投资中,赚取一桶又一桶的黄金。

 

翻新后转售出租 房子越烂越好赚

烂房子,很多人都不想买,一想到买下后还要大手笔翻新装潢就头痛。

但这种向来不受欢迎的房产,渐渐受到慧眼独到者的青睐。

越来越多人专挑烂房子买,他们买下这些烂楼盘,经过专人设计翻新及装潢后转售或出租。

而且,越烂越好赚,投资回酬更可观!

记者访问的2位烂屋投资达人,包括MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠。

产业投资新手通常把目标锁定在新产业与二手产业之间,主要是自住或出租,赚取被动收入。

虽然现在也有投资新鲜人开始投资拍卖产业,但他们必须非常熟悉拍卖程序与相关法律知识,以避免投资失利。

 

较适合“老鸟”

因此,很多人认为拍卖产业比较适合有丰富投资经验的“老鸟”。

相对于投资拍卖产业,投资烂屋听起来需要更多专业知识与丰富经验,而更重要的是拥有过人的胆识与精辟的眼光。

MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠,都是从一窍不通的投资新手,默默耕耘为今天的烂屋投资达人。

王贵鏻从转售一间位于吉隆坡安邦路的公寓赚利,之后加深在房地产的投资,从中再慢慢摸索出收购老旧房子翻新出售的门路。

从2009年至今,他不断收购老旧的二手房子,经过翻新后再转售。

如今,他前后已处理大约120宗交易,主要集中在蕉赖(Cheras)、加影(Kajang)、士毛月(Semenyih)、白沙罗达迈(Damansara Damai)及安邦(Ampang),每宗交易低于70万令吉。

至于张明忠,虽然保险业务与产业投资似乎格格不入,但他的实战经验也让人咋舌!

他和两位好友合资,一口气在雪州加影买下60间中价公寓单位,翻新及装潢后再出租给学生。

以每间平均800令吉月租计算,月入4万8000令吉,一年达到57万6000令吉,年回酬12%。

 

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在马来西亚,人们多数将40岁以上者称为中年人,中年置产者,大半是提升在产业的拥有权,就是将原有的小间房屋卖掉,然后换一间比较大的房屋,能力充裕者也可能保留小屋出租,然后搬进中年购买的新屋。
 
中年购买房屋有其占优势的地方,就是比较有条件领取房屋贷款,或是比较有能力筹足购屋首期钱,例如屋价的20%或30%。
近年来,大马屋价涨幅可观,发展商推出新屋的销售对象,多数瞄准中年购屋者或投资者,他们在市场进行调查,显示中年人比较有能力购买屋价较高的房屋。
 
为何一些发展商将目标锁定中年购屋者?而不是购屋新秀?发展商在商言商,除非他们兴建数目众多的中价屋子,例如屋价不超过25万令吉的公寓,否则,当发展商兴建数目较少的双层排屋、两层半大型排屋,或是半独立式洋房,这些房屋动辄超过50万令吉,一般不是年轻人有能力购买的单位。
 
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