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Agricultureland

买房买楼大有人在,土地买卖你可有兴趣?

土地为稀缺资源,在城市化步伐加快后,土地更显珍贵,价值更是水涨船高。

Maxland Real Estate Agency 资深土地交易经纪Frankie Tham告诉TheEdgeProperty.com,投资农业土地与其他房产没有太大差别,都是追求资本增值或租金收益。

不过,和其他房产投资不同的是,这可不是人人都适合的投资,因为农业土地投资的地段绝非一小块园地,而是数英亩的农业用地。

“这可以说是有钱人的投资,因为银行一般不会全数贷款给购地者。买家除了必须准备足够的现金,更要有长期持有该土地的计划,才可以成为土地投资的赢家。“

他说,大部分的土地投资者为中小企业,他们购置农业用地除了看好资本增值潜能,也为日后的厂房扩充计划做准备。

Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd 总营运长Tang Chee Meng表示,相较投资在股票市场或是期货,农业地投资风险相对较低,因为地价因稀缺而日愈走扬。

Landserve Sdn Bhd 董事经理Chen King Hoaw表示,农业地投资确实可为买家提供稳定的长期资本增值,因为土地为耐用品,且拥有权几乎是永久(除了租借地契土地)。

北部农业地询问率高

据他观察,2016年首三个季度,投资者对于农业地的询问不断增加,特别是吉打州、霹雳州、玻璃市以及吉兰丹州。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)数据,截至2016年首9个月,共有52,357宗农业地交易,价值达RM86亿。其中,吉打州土地销售宗数最高,录得8,608宗,接着是霹雳州与砂拉越州,同期各有8,478以及7,448宗农业地交易。

在交易值方面,柔州创下最高交易值,6,166宗农业地案以RM25亿易手,砂拉越州与雪州,交易值各达RM12亿(7,448宗)以及RM10.8亿(3,075宗)。

Tham表示,在购买土地时,买家需要观察土地四周的设施,以及相关地段是否有划分出公路建设地段,因为公路连接是决定价值增幅的关键。

 

受访房产顾问与土地交易经纪点出数个值得关注的农业地地点,供投资者作为参考。

1. Hulu Langat

目前每平方尺询问价:RM12-50

看头:来自Kajang的溢出效应、新城镇发展崛起(如Setia EcoHill 2、Kajang East以及Saujana Impian)、Semantan-Kajang MRT建筑将在今年开跑。

2. Kuala Selangor

目前每平方尺询问价:RM25-50

看头:Latar高速公路改善交通,以及旅游业作为催化剂

3. Kuala Langat

目前每平方尺询问价:RM15-50

看头:新城镇发展项目如火如荼进行中(包括Eco Sanctuary、Bandar Rimbayu以及Tropicana Aman)、KESAS与ELITE以及SKVE高速公路改善交通,以及靠近North Port与West Port工业货运中心。

4. Rawang – Kundang

目前每平方尺询问价:RM14-25

看头:靠近Kuang与Rawang 火车站、轻易取道Latar与PLUS高速公路,以及城镇发展趋向成熟。

5. Puncak Alam – Ijok

目前每平方尺询问价:RM15-30

看头:交通四通八达,轻易取道Guthrie Corridor高速公路、KL-Kuala Selangor 高速公路,以及NKVE高速公路,以及即将在2019年建竣的Dash高速公路与西海岸大道。

 

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2010年,美国《时代杂志》一篇名为“中国鄂尔多斯:一个现代鬼城”的摄影报道,引爆了关于中国鄂尔多斯模式的讨论,如今,美国自己也遭遇了同样尴尬的情况。
美国重要石油产地北达科他州(North Dakota),自2006年因油价上涨,经历了数年快速增长后,这两年随着油价暴跌,现正面临陷入房市泡沫破灭的窘境。

 

北达科他州的贝肯(Bakken)油田,是美国重要石油产地,房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展,会使得大量的美国人迁移到该地。
然而,房地产的突飞猛进,却遇上了油价暴跌与持续低迷,导致美国这些重要的石油产地,出现一座座“鬼城”魅影。
根据华尔街见闻网站,北达科他州在页岩油兴盛的顶峰期,该地区薪资增速,且新增就业数据曾连续五年蝉联全美最高,住宅数量难以满足旺盛的移民需求,乐观的前景,吸引不少发展商前往分一杯羹。
然而,这些发展商没有预计到页岩油的兴起,对市场供给形成庞大冲击,油价从去年以来暴跌了超过50%,北达科他州原本火热的经济被硬生生逼停。

 

根据彭博社,北达科他州的劳动市场咨询中心数据显示,今年首季,当地一季就有超过4000名工人失业。

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产业行情保持看涨的情况下,许多人会直觉认为,购买产业不会亏,可以稳稳赚一笔,关键在于赚多或赚少。

 

话虽然这么说,不过,凡事有两面,投资或购买产业也不例外,有些人购买产业可能赚了大笔钱,也有些人不只没赚,反而倒亏,当然,大多数人是没赚、没亏。 在一个大家认为购买产业可以稳赚的阶段,为何购买产业会倒亏?这是许多人不大理解的地方。

 

何谓倒亏?只要产业价值没有上涨,账面上已经倒亏,因为通货膨胀会削弱产业的价值,因此,产业价值必须有所增长,才能抵消购买产业所需的贷款利息开销、冲淡通货膨胀的影响效应。 当产业单位所在地点不理想,租也无法租出去,低于原价卖出也无人问津,对业主来说,这是一件很辛酸的事情。投资产业本金大笔,利上加利的成本,贷款数额可以越滚越大,会带给业主重大的负担,以投资产业倒亏来形容是相当贴切的。

 

靠机缘财力眼光时机配合 那么如何避免购买产业可以稳赚、不会倒亏的局面?理论上来说并不难,可是,实践起来就不是那么容易,因为这关系个人的机缘、财力、眼光,还要时机的配合。 所谓的机缘是恰好让你遇到好的产业单位,而且你也有能力购买该产业,这关系个人的财力条件,眼光主要是考个人的判断能力,这一项有点考功夫,在购买产业之前,必须多做功课,比如研究产业市场的走势、产业价格起落的周期等等。

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