Category: Property Investment (38)

为了满足雪兰莪居民对房屋的需求,雪州政府已规定发展商必须在本身的的服务式公寓、Small-office Home-office (SoHo)、Small-office Versatile-office (SoVo) 和Small-office Flexible-office (SoFo)项目中,拨出30%的单位列为可负担房屋。

其中,可负担服务式公寓的售价,最高只能设在每间RM270,000,可负担SoHo、SoVo和SoFo的最高售价则是每间RM230,000。

根据雪州房屋及物业委员会的指南,首购族及每月收入不超过RM15,000的家庭,才有资格购买这些可负担单位。

但值得一提的是,这些产业基本上是能够作为住宅或办公室的商业房产,因此,并不是所有人都适合这类型的房产。

Kim Realty Sdn Bhd 的行政总裁Vincent Ng 告诉TheEdgeProperty.com,由于这些单位的单位面积太小,因此这类型房产不适合拥有孩子的家庭。

房地产投资公司AREA Management Sdn Bhd 的执行主席Datuk George Stewart LaBrooy说:“尽管发展商将服务式公寓、SoHo和SoVo当成普通住宅产业般销售,但这些其实是是商业地产。”

因此,他警告买家在购买这些单位之前,应该好好了解住宅与商业产业之间的差异。

以下是七大不同:

 

1. 银行贷款

LaBrooy说,服务式公寓、SoHo、SoVo和SoFo单位都建在商业用地上。因此,这些单位将受制于商业贷款条件。这通常不利于大部分的购房者,因为银行对商业贷款的放贷幅度,通常低于住宅房产贷款。

例如,银行通常为住宅房屋贷款提供高达90%的贷款。然而,商业贷款的往往只能获得80%到85%之间,因为银行在为商业地产融资时,会比较谨慎。 Continue reading ..

成交价:RM410万

交易推手:来自Hartamas Real Estate OUG Sdn Bhd的Desmond Chia Roy Lim (REN 19255) (012-987 9117)

成交日:2016年10月

卖点:

– 永久地契
面向大路,门前有停车位
土地面积达2,000平方尺
已改建成平价旅馆

这间双层店铺的楼龄超过20年,数年前空置了一段时间,后来被改建为平价旅馆。

促成这宗交易的Desmond Chia指出,店屋内共有20至30间小房,因此买下这个单位的投资公司很可能在这里设立连锁平价旅馆。

他续称,卖家原本的叫价是RM450万,买家的初次报价则是RM380万。

“买卖两方都很有诚意想要落实这宗交易,所以经过数个月的协商后,最终以接近市价的RM410万成交。”

Chia表示,卖家是三名同一家族的成员,脱售的原因是他们认为如今是套现这间店屋的最佳时机。

“据卖家的说法,这间店屋在8年前价值RM100万,接着在3年前涨至RM200万,如今银行的估值是RM410万,所以他们决定在此时脱售。”

在Brickfields地区工作多年的 Chia点出,自从政府在当地展开了提升基础建设和美化环境的工程,把该地区塑造为旅游景点后,这区老旧店屋的价值水涨船高,在低迷的产业市场中脱颖而出。

Agricultureland

买房买楼大有人在,土地买卖你可有兴趣?

土地为稀缺资源,在城市化步伐加快后,土地更显珍贵,价值更是水涨船高。

Maxland Real Estate Agency 资深土地交易经纪Frankie Tham告诉TheEdgeProperty.com,投资农业土地与其他房产没有太大差别,都是追求资本增值或租金收益。

不过,和其他房产投资不同的是,这可不是人人都适合的投资,因为农业土地投资的地段绝非一小块园地,而是数英亩的农业用地。

“这可以说是有钱人的投资,因为银行一般不会全数贷款给购地者。买家除了必须准备足够的现金,更要有长期持有该土地的计划,才可以成为土地投资的赢家。“

他说,大部分的土地投资者为中小企业,他们购置农业用地除了看好资本增值潜能,也为日后的厂房扩充计划做准备。

Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd 总营运长Tang Chee Meng表示,相较投资在股票市场或是期货,农业地投资风险相对较低,因为地价因稀缺而日愈走扬。

Landserve Sdn Bhd 董事经理Chen King Hoaw表示,农业地投资确实可为买家提供稳定的长期资本增值,因为土地为耐用品,且拥有权几乎是永久(除了租借地契土地)。

北部农业地询问率高

据他观察,2016年首三个季度,投资者对于农业地的询问不断增加,特别是吉打州、霹雳州、玻璃市以及吉兰丹州。

根据国家产业资讯中心(NAPIC)数据,截至2016年首9个月,共有52,357宗农业地交易,价值达RM86亿。其中,吉打州土地销售宗数最高,录得8,608宗,接着是霹雳州与砂拉越州,同期各有8,478以及7,448宗农业地交易。

在交易值方面,柔州创下最高交易值,6,166宗农业地案以RM25亿易手,砂拉越州与雪州,交易值各达RM12亿(7,448宗)以及RM10.8亿(3,075宗)。

Tham表示,在购买土地时,买家需要观察土地四周的设施,以及相关地段是否有划分出公路建设地段,因为公路连接是决定价值增幅的关键。

 

受访房产顾问与土地交易经纪点出数个值得关注的农业地地点,供投资者作为参考。

1. Hulu Langat

目前每平方尺询问价:RM12-50

看头:来自Kajang的溢出效应、新城镇发展崛起(如Setia EcoHill 2、Kajang East以及Saujana Impian)、Semantan-Kajang MRT建筑将在今年开跑。

2. Kuala Selangor

目前每平方尺询问价:RM25-50

看头:Latar高速公路改善交通,以及旅游业作为催化剂

3. Kuala Langat

目前每平方尺询问价:RM15-50

看头:新城镇发展项目如火如荼进行中(包括Eco Sanctuary、Bandar Rimbayu以及Tropicana Aman)、KESAS与ELITE以及SKVE高速公路改善交通,以及靠近North Port与West Port工业货运中心。

4. Rawang – Kundang

目前每平方尺询问价:RM14-25

看头:靠近Kuang与Rawang 火车站、轻易取道Latar与PLUS高速公路,以及城镇发展趋向成熟。

5. Puncak Alam – Ijok

目前每平方尺询问价:RM15-30

看头:交通四通八达,轻易取道Guthrie Corridor高速公路、KL-Kuala Selangor 高速公路,以及NKVE高速公路,以及即将在2019年建竣的Dash高速公路与西海岸大道。

 

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说到买房子,眼看房价越攀越高,无壳一族的一定很心急。想慢慢思考,又怕耽误了时间;想赶快进场,又怕碰壁。说真的,买房这回事,一定不能急,一急就会乱;更重要的是;下订前,先看清楚前人走过的路,别再误闯盲点。

 

建议1:等跌价?机会淼茫

很多人会说,现在房价太高了,等一等吧!但邝保罗却一再强调,只要买对地点,房价并不会下跌。“基本上,靠近市中心或是中心外围地区的价格,普遍都不会下降,就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带,这些年来价钱几乎都没有下降。”他指出,只有很少数的偏远地区,价钱的涨幅则比较慢,也不会太高。

 

建议2:太远了?或可升值

何志富指出,很多人买房时都存有一个错区的观念,就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为,现在交通发达,很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇,甚至去到邻近的州属。“

而且,高速大道的便利性也已经逐步在完善中,在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。”然而,还是有很多人在听到布城(Putrajaya)、赛柏再也(Cyberjaya)、加影(Kajang)等较偏远地区时,刻板印象就是“远”,于是,就不会考虑在这些地点购买房子。

“买房子要预见该地区长远发展的潜能,必须在该地繁荣前购买,而不是等到开发之后才买,这样才能够跑赢市场。”

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As the popular Puchong reaches maturity, development has begun to expand southwards, resulting in the emergence of Puchong South.

 

While the exact delineation of Puchong South is still up for debate, the area has undeniably gained the attention of buyers and developers in recent years.

 

Calling it an “imaginary location south of Puchong” in Selangor, Heritage Shield Real Estate Sdn Bhd CEO K Soma Sundram feels that although the coinage of new names for areas in established locations can give a false impression of them to prospective buyers, “the irony is that many such creative naming of areas have also helped develop them and defy the most important mantra of a good investment – location, location, location”.

Based on market convention, theedgeproperty.com includes Bandar Bukit Puchong, Taman Saujana, and Bandar Putra Permai as part of Puchong South. To the east, the area under consideration here is bounded by the Maju Expressway and includes Taman Equine and Taman Desaminium.

 

“The growth of Puchong South is spurred by the expansion of Puchong, and the development of Putrajaya and Cyberjaya. Puchong South started to grow from the late-1990s when the IT and administrative hub of Cyberjaya and Putrajaya were announced,” says CBD Properties Sdn Bhd senior executive director for Puchong, Steward Ship.

 

Puchong South is today very different from its original guise of plantation estates, low and medium-cost housing, and kampung.

 

According to GMAC Realtors chief operating officer, Jonathan Lee, consumer demand for more sophisticated developments is pushing the growth of lifestyle projects in Puchong South.

 

“This is especially true for the younger generation, who are more drawn to lifestyle properties instead of the mostly standard terraced houses and condominiums found in Puchong. One of the biggest attractions in Puchong South is 16 Sierra by IOI Properties Group Bhd, which offers lifestyle living with modern designs, greenery, and security,” says Jonathan.

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Fake real estate agents are mushrooming overnight despite the strict laws that govern the sale and purchase of any property.

There have been many recent cases of crooks deceiving property owners and buyers by posing as registered real estate negotiators.

The recent hike in complaints of illegal property agents have urged the Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia (BOVAEA) to take proactive measures to address the problem.

BOVAEA recently launched the anti C.A.M.P campaign to educate people on the methods used by these conmen.

C.A.M.P stands for:

  • Cheating: acting dishonestly or unfairly to gain an advantage over the client
  • Absconding: running away with client’s money (usually with the deposit money)
  • Misrepresentation: providing false fact or an omission of fact that could have affected the purchase decision
  • Profiteering: attempts to take advantage of circumstances to make excessive profits (manipulation of prices)

Under Section 30 of the Valuers, Appraisers and Estate Agents Act 1981, the accused can be fined RM300,000, face three years in prison, or both.

 

So what are the essential things to note when dealing with an agent??

The best way to avoid dealing with a fake agent is to insist on checking the Real Estate Authority Tag. Check these six key aspects on the tag and protect your real estate interest by not falling prey to brokers who are not qualified, and lack the knowledge and skill to effectively represent you.

 

  1. Tag colour

The authority tag come in two colours. The red colour denotes that the bearer of the tag is a Real Estate Negotiator or a Probationary Estate Agent. While blue colour tags identify the tag bearer as a Registered Estate Agent.

 

  1. QR code

The authority tag contains a QR code. With the wide use of smartphones these days, it is convenient for the public to use their mobile device to scan and verify that the negotiator is registered with BOVAEA.

 

  1. Agency

Always check on the name of the agency or firm that the negotiator is registered with. The card will be replaced when the negotiator joins a new agency or firm.

 

  1. REN name

There are two names printed on the card. The larger print name is the ‘pseudo’ name used by the negotiator in conducting business while the smaller print name is the full birth name in accordance to the individual’s NRIC.

 

  1. REN number

Each Real Estate Negotiator is assigned with a unique REN number. The REN number is required to be displayed in all forms of communication and marketing collaterals. The general public can verify whether the REN is authorised through BOVAEA’s webpage.

 

  1. Hologram

A state-of-the-art hologram image of the BOVAEA logo has been created to differentiate it from unauthorised counterfeit tags.

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我国路上每年增加6万5000辆交通工具,包括汽车和摩托车,城市化的步伐越来越快。
各种因素再再反映了地区连接性,以及人流移动的重要性和影响力。

于是,政府开动了捷运工程,估计明年底前就可投入运作,届时,可纾缓进城的交通拥挤情况,更是房地产的强心针。

人人都知道,捷运是房地产的催化剂,只是捷运因素发酵将带动的真正效应,实在无人可以估计。

很多人在房地产投资上,已经做好迎接捷运年代的准备,你相信这捷运酵素的威力吗?还是依然非常保守的观望?

目前建筑工程如火如荼的捷运系统,明年底就可启用了。

届时,巴生谷将涵盖11条轻快铁、捷运、火车路线;到时,塞车塞得怕的情况多少可纾缓。

这样的连接网,如同人体营养输送带一样,将人流和创造财富的经济活动,一层接一层,一区接一区。

带来的还有经济活动、发展和增值;除了未来发展潜力无人可以估计外,房产业价格相信也将水涨船高!

你知道吗?我国这个只有不到3000万人口的国家,竟然有1100万辆车子和摩托车,意即70%的人拥车。

捷运机构(MRT Corp)董事马末阿都拉萨指出,光是吉隆坡,就有600万辆汽车和摩托车,2020年成为先进国后,数字将上升到1000万。

“要知道,我国车辆(包括摩托车)平均年度增加量是6万5000辆,如果不再提升现有的公交系统,恐怕我国日后将成了另一个曼谷或雅加达,被人讥笑是世界上最大的停车场。”

所以,为了应付日益增加的人口和车子流量进城市中心,政府必须规划和搭筑更加严密和方便的公共交通网络。

 

涵盖11条路线

“因此,捷运应运而生,政府相信通过提供更好、有利于人民的服务,将达到增加乘客人次和起到纾缓拥挤交通的作用。”

市场在期待,专家和政府都在期盼,预料明年底投入操作的捷运(MRT),将有助纾缓城市交通拥挤的情况。

这条我国第一条捷运路线,全长51公里,衔接双溪毛糯至加影,被视为改变人口居住地点、生活方式,甚至是左右经济发展趋势和房地产行情走势的指标。

马末阿都拉萨受访时说,未来的巴生谷,将涵盖11条轻快铁、捷运、火车路线。可以说,这张衔接各地区的地铁网,也如同一张运财的路线图。

此话并不夸张,看新加坡、香港、台湾和日本,有多少人会住在市中心?

正因为捷便的地铁,催化更多人外移到郊区居住,制造对工商农和居房的需求,才得以带动过去一直沉寂的发展和经济脉搏。

过去一直荒废的土地,如今有了更大需求,更高身价;过去的路边摊才得以成了一排排,甚至是偌大的商区。

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Purchasing investment property can be complex.

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吉隆坡或雪兰莪州子民,谁会不知道蒲种?外州人大概也不会对这个地方陌生。
这里半个世纪前的废矿潮和橡胶园,如今已无迹可寻,取而代之的是商场、大量的住宅区和商业中心。
发展商无不以争取在此占一席之地而骄傲,这里的房价不但追上了雪州很多地区,就连发展范围也不断扩大,如今已延伸到雪州梳邦和政府行政中心布特拉再也和大马矽谷赛柏再也边界。

 

小镇蜕变卫星市 蒲种兵家必争之地
追溯1960年代,位于雪兰莪州八打灵县的蒲种(Puchong)是个充满丰富天然资源的小镇,橡胶园和锡矿山镇比比皆是。
随着人口逐渐增加,眼光独到的产业发展商把握商机,精心打造各类型产业,满足市场需求,让商用、工业与住宅产业,如雨后春笋般崛起。
经过逾半个世纪的蓬勃发展,这个小镇已经蜕变为一个成熟且魅力四射的城镇,各种基本设施一应俱全,包括高速大道、霸级市场、购物中心、学校与其他等等。
实际上,相对于国内其他大型城镇,很少城镇能够与蒲种的迅速发展与蜕变过程媲美。
房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司(CH Williams Talhar & Wong,简称WTW)董事经理符儒仁曾经如此形容:“蒲种不再是一个远离吉隆坡市中心的地点,因为它将像八打灵再也与梳帮再也那样,发展为卫星城市。”

 

16项目陆续面市
他指出,早于2年前,蒲种的发展趋势已经越来越夯,高达16个住宅与商用产业发展项目陆续面市,让买家目不暇接。
从最早发掘蒲种潜能的IOI集团(IOICORP,1961,主板种植股),蒲种之后陆续迎来更多的大型发展商,例如合成统一(HAPSENG,3034,主板贸服股)、林木生集团( LBS,5789,主板产业股)、新丰尼生活(SYMLIFE,1538,主板产业股,前前称宝敦)、杨忠礼集团(YTL)、高美达(Glomac)、马顿(Malton)等等。

 

马星购地大展拳脚
可以说,蒲种成了发展商兵家必争之地。
就在上月,马星集团(MA​​HSING,8583,主板产业股)便在IOI广场后面,收购了一片占地88.7英亩的地皮,以打造大型综合发展项目,预计发展总值约93亿令吉。
集团董事经理兼总执行长丹斯里梁海金表示,此项目将是该公司2016年时主打项目之一。
“蒲种是发展热点,我们相信该区已经没有那么大片的地皮,供我们发展综合产业项目。”
据悉,I&P也将在蒲种推出新项目。

 

发展迅速催生大蒲种
蒲种的开端是从衔接旧巴生路(Jalan Klang Lama)开始,除了蒲种市中心、蒲种再也和蒲种公主城,她的范围已经超越了既定的概念。
因为沿着蒲种路一直往内还有蒲种金山园(Puchong Hartamas)、蒲种乌达玛(Puchong Utama)、蒲种柏丽马(Puchong Prima)、蒲种岭(Bukit Puchong)和绍嘉娜蒲种(Saujana Puchong)。
因为越来越多发展商进驻,加上生活机能如学校、商场等逐一建起,蒲种这块沃土的范围也逐渐扩大,发展一直延伸到与布城(Putrajaya)、梳邦再也(Subang Jaya)、沙登(Serdang)、武吉加里尔(Bukit Jalil)等接壤。
甚具商业头脑的产业发展商灵机一动,把曾经被遗忘的地库改造为新发展区,当然更多人往偏离蒲种市中心的地方寻宝地。

 

金融中心锦上添花
再之后,更提出了大蒲种区(Greater Puchong)的概念,并与蒲种结合,成为全新城镇,成为人口激增催化剂。
当中,必须要提的是IOI集团推动的蒲种金融中心(PFCC)。
蒲种金融中心就在公主城旁,与赛城接壤,且属于多媒体超越走廊(MSC)地区。
占地8英亩的地段,兴建5座大楼,强调绿色概念,全获得绿色建筑指数(GBI)认证,且离轻快铁站才数分钟之遥。
将原本只是住宅区为主的蒲种,与金融服务衔接一起,如此新颖和大胆概念,令蒲种的地位和身价进一步提升。

 

雪人口增长最快地区
蒲种人口约40万,是雪兰莪州人口增长最快的地区。这里由梳邦再也市议会管辖,面积有162平方公里,当中有95平方公里是蒲种国会选区。
蒲种能迅速发展,创造大量工作机会并吸引庞大新人口,再到蜕变为现今的成熟城镇,有赖几个利好因素,但最重要的还是生活机能和便利。

 

交通:四通八达
再来就是交通网,从蒲种可轻易衔接至多条主要道路与高速大道,包括白蒲大道(LDP)、莎阿南大道(KESAS)或是取道联邦大道,可直通八打灵再也或梳邦,再往莎阿南或巴生。
若要南下或北下,也可轻易从这连里连接到武吉加里尔大道(Bukit Jalil-Puchong Highway),再取道南北大道或新巴生谷高速大道(NKVE)即可、要往东海岸可取道第二中环大道(MRR2)。此外,政府也在规划兴建巴生河流域南部大道(SKVE),完成后,蒲种的基建设施与交通网络进一步提升。
捷运计划(MRT)估计将在2017年竣工,届时可与现有轻快铁及电动火车网络连接,有望进一步加强巴生谷的交通网络。

 

地理:靠近重镇
首先,这里与吉隆坡、梳邦再也及八打灵再也接壤。
回首1980年代,发展商寻求市中心以外的地区发展,以地理位置占优势的蒲种,自然成了首选。当政府宣布布城为中央行政中心后,再加上邻区赛城迅速崛起,促使蒲种的发展势不可挡,让其他城镇望尘莫及。
踏入1990年代,蒲种已经成为一个集中点,由布城、赛城、梳邦再也、八打灵再也、武吉加里尔及吉隆坡围绕着。

 

基建:应有尽有
蒲种的公共设施,比许多地区都完善。有多元化图书馆、公园、公共交通综合车站等等无一缺乏。
有人说,有学校就有人口,尤其是华小。蒲种国会选区内就有3间华小,包括益智华小、汉民华小和新明华小;之后又加入了从霹雳州迁校来的哈古乐华小以及竞智华小。
另外,泰莱教育集团正在蒲种岭打造1间国际学校,预计明年2月启用。基于蒲种已经应有尽有,因此用“前进与向上”来形容这个蓬勃发展城市的未来,相信是最贴切不过了。

 

李深静“妙手回春”
说到蒲种产业发展先驱,不能不提丹斯里李深静和他领导的IOI集团(IOICORP,1961,主板种植股)。
李深静是靠油棕起家,但他另一个强项就是善用油棕园的地库,再将之转为发展商地段,大事发展房地产,从住宅到商场,甚至是商业区,从有地物业到公寓。
蒲种从一个新村,发展到今天自成一格的城镇,与他不无关系。
与产业发展,蒲种就是他早期的杰作,至今仍让人津津乐道。
当年的蒲种以橡胶园和锡矿山镇为主,另一特色就是野味店,但对吉隆坡或雪兰莪州人来说,是个偏远寥了无朝气的地方,没有人会想住在那里。

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HOUSING prices are expected to go up by two to three per cent with the implementation of the six per cent Goods and Services Tax (GST) on April 1 next year.
 
Residential properties are tax-exempted instead of being zero-rated, leaving developers unable to claim the six per cent as part of input tax contributed to the GST, said Malaysia Property Expo (Mapex) 2014 chairman Datuk Ng Seing Liong.
 
“The developer, as a seller, cannot claim back input tax. It has to add the tax to the cost of construction and that will increase the selling price. The Real Estate and Housing Developers’ Association (Rehda) has proposed that properties priced at less than RM400,00 to be zero-rated.
 
“Zero-rated means the developers can claim back input tax so that they don’t have to pass on the increase to house buyers,” he said, here, Monday.
 
Rehda has submitted a memorandum to the government highlighting the impact of GST on housing prices.
 
It has organised meetings with the Urban Wellbeing, Housing and Local Government Ministry to discuss ways to cushion the GST impact on house buyers, which may involve a government concession.
 
Rehda has also proposed to the government to lower the proposed six per cent GST as the tax burden on the property industry is expected to be greater.
 
“In this line of business, we provide credit facilities of 30 and 60 days, and in some cases 90 days. But under the GST, you have to pay in under 21 days. Even though you have not collected the money, you have to pay the GST,” said Ng.
 
Rehda plans to hold a series of talks for prospective home buyers next month on the effects of GST to the housing sector. 
 
Rehda is the organiser of Mapex, the country’s largest property fair.
 
It will be held at the Midvalley Exhibition Centre from October 10-12 and is expected to attract as many as 50,000 visitors this time around, with sales estimated at more than RM300 million.
 
“Last year, we hit sales of RM380 million,” Ng said.