Oct
07

产业投资基本计算和例子

Return on investment

简单分享一个例子和几种基本计算方式:

 

<100k 的小公寓>
房子购买价格: 100,000
银行贷款 90%/ Interest 4.2/ 30年
投资总成本(头期+ 律师费+印花税+装修+杂费): 20,000
租金: 700
每月供期: 450
每月管理费+ (一年固定支出的平均:门牌税,地税,保险): 150

 

Gross rent yield (毛租金收益率):
(每月租金*12) / 购买价格
(700*12)/ 100,000
=8.4%
(可以用来筛选投资标的, 但不是唯一标准, 因为还要考虑capital appreciation (产业增值). 一般上投资者
会以Gross rent return 5% 作为筛选条件. )

 

Net rent yield (净租金收益率):
( (每月租金– 每月固定支出)* 12 )/ 购买价格
((700 – 150) *12) / 100,000
= 6.6%
*一些投资者会选择较保守估计,’乘于10′. 是因为考虑空置期/ agent fee/ 维修等
*( (每月租金– 每月固定支出)* 10 )/ 购买价格

Cash flow (现金流量):
*每月现金流:租金- 供期– (管理费+杂费)
每月现金流:(700 – 450 – 150) = 100
(计算每月投资在这单位上, 所得到的现金流是positive / negative. 主要变项是租金和供期的变动) 随着
租金逐渐增加, 把多出来的钱填补到银行供期, 到越后面正现金流会慢慢变多
* 这部分比较重要, 如果现金流不能正数增加, 这笔投资所能期望的只剩capital appreciate (产业增值).

 

Cash on cash return: (annual cash flow/ cash invest)
(现金流*12) / 投资总成本(头期+ 律师费+印花税+装修+杂费) * 100%10/1/13
(100*12) / 20,000 *100%
= 6%
* 简单说就是计算投入的本钱多少,得到的投资报酬率百分比
* 第一年的CCR 是6% , 可以用来比较其他投资项目, 如:比银行定期存款好.
* 也可用来计算投入的本钱多寡, 会不会增加投资报酬率. 如以上例子, 可试试把头期设成50k , 则供期
减少现金流增加, 那投资报酬率会不会跟着增加?
以这个投资100k 小公寓的例子来说, 经过计算:
Gross rental yield: 8.4%
Cash flow :rm100
Cash On Cash Retun : 6%

 

虽然gross rental yield 高达8.4% .但其实每月cash flow 只有100, 但不代表这个投资是做白工. 因为还要考虑房价升值(capital appreciate), 租金每年增幅.

如果再看cash on cash return, 可以算出投入本钱20k, 得到的投资报酬率是6%.
可以用来比较其他投资项目如定​​期存款/ 基金等的投资报酬率.

 

好吧, 看数字头昏脑胀的. 虽然说再多精算都是纸上谈兵. 但透过基本计算我们可以大略了解这笔投资是不是符合期望, 每月的现金流是多少, 多久开始获利, 和另一个投资物件比较哪个更值得, 什么时候可以脱手套现.

 

特别是在注重Rent yield 的产业投资, 净利是很微薄的, 所以在很多细节上都要精打细算, 透过基本计算可以帮助我们用有限的资金避免亏损的投资.