Feb
14

商业和住宅房产的七大不同

为了满足雪兰莪居民对房屋的需求,雪州政府已规定发展商必须在本身的的服务式公寓、Small-office Home-office (SoHo)、Small-office Versatile-office (SoVo) 和Small-office Flexible-office (SoFo)项目中,拨出30%的单位列为可负担房屋。

其中,可负担服务式公寓的售价,最高只能设在每间RM270,000,可负担SoHo、SoVo和SoFo的最高售价则是每间RM230,000。

根据雪州房屋及物业委员会的指南,首购族及每月收入不超过RM15,000的家庭,才有资格购买这些可负担单位。

但值得一提的是,这些产业基本上是能够作为住宅或办公室的商业房产,因此,并不是所有人都适合这类型的房产。

Kim Realty Sdn Bhd 的行政总裁Vincent Ng 告诉TheEdgeProperty.com,由于这些单位的单位面积太小,因此这类型房产不适合拥有孩子的家庭。

房地产投资公司AREA Management Sdn Bhd 的执行主席Datuk George Stewart LaBrooy说:“尽管发展商将服务式公寓、SoHo和SoVo当成普通住宅产业般销售,但这些其实是是商业地产。”

因此,他警告买家在购买这些单位之前,应该好好了解住宅与商业产业之间的差异。

以下是七大不同:

 

1. 银行贷款

LaBrooy说,服务式公寓、SoHo、SoVo和SoFo单位都建在商业用地上。因此,这些单位将受制于商业贷款条件。这通常不利于大部分的购房者,因为银行对商业贷款的放贷幅度,通常低于住宅房产贷款。

例如,银行通常为住宅房屋贷款提供高达90%的贷款。然而,商业贷款的往往只能获得80%到85%之间,因为银行在为商业地产融资时,会比较谨慎。

2. 法律保障和房屋买卖合约

Chur Associates创办人和合作管理伙伴Chris Tan指出,除了服务式公寓和SoHo之外,SoVo和SoFo单位的买卖合约是不受1996房屋发展发令(HDA)的管辖。

大马房屋买家协会总秘书Chang Kim Loong解释,SoVo和SoFo单位的买卖不受该法令管辖的原因,是因为这些买家签署的是由发展商律师起草的非标准买卖合约,而这些非标准合约不受该法令制约。

因此,如果这些SoVo和SoFo买家遭遇某些问题,他们无权通过国家住房法庭(National Housing Tribunal)寻求法律补救。Chang说:“这会造成业主只能根据发展商拟定的非标准买卖合约,到法庭上提出诉讼,这是相当不利的。”

3. 水电费和门牌税

LaBrooy点出,服务式公寓、SoHo、SoVo和SoFo单位是商业房产,所以这些单位的水电费、电话费和门牌税等都依据商业标准来收费,而这些费用都比住宅房产来得昂贵。

不过,Tan指出,如果业主能够证明本身的服务式公寓只是作为住宅用途,那么就能以住宅产业的规格来计算相关费用。

根据Tenaga Nasional Bhd的网站,低电压商业场所的每月最低电力收费为RM7.20,而没有进行任何商业活动的私人住宅则只需RM3。

4. 消费税

根据马来西亚皇家海关(RMC)关于土地和房地产开发的指南,SoHo被视为商业房产,因此受制于消费税。

Tan补充说,服务公寓、SoHo、SoVo和SoFo的维护费也包括消费税,且没有任何折扣或豁免。

5. 人口密度

LaBrooy说,发展商积极推出SoHo、SoVo和SoFo项目的原因之一,是他们可在商业土地上,兴建更多的单位,避开严格的住宅产业密度法规。

Ng表示:“举例来说,住宅公寓的发展密度,大概是每英亩只能兴建60至80个单位。”

相比之下,商业发展是基于地积比率(建筑物的总建筑面积与其所建的土地的大小的比率),该比率在雪州通常为1:4,因此每英亩兴建的单位数量,高于住宅产业。

6. 房产管理

房产管理与房产增值息息相关。在SoHo、SoVo和SoFo等高密度发展项目中,房产管理者将面临很多挑战,因为这些单位的住户龙蛇混杂,难以管理。

LaBrooy说,SoHo、SoVo和SoFo通常是综合发展项目的一部分,所以住户或许会比一般住宅区来的复杂。

7. 投资风险

LaBrooy 指出,投资在SoHo、SoVo和SoFo时需要谨慎,因为这些房产是锁定财力较弱的买家而兴建的产业。

“同时,早前的低利率环境和银行较为宽松的放贷政策,促使市场出现许多房产投机客。这些投机者炒高了这些产业的售价,并拖累真正的买家只能望屋兴叹。”