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影响房价的特质

在马来西亚,购买房产或为房贷再融资时,这些房产或许都拥有不同的特质,例如:租赁或永久地契、地契的划分和土地的种类等。在物业转名的过程,不同的房产特质都需要用特殊的方法来处理,而这甚至会影响到房屋贷款。这篇文章将为你揭开及总结马来西亚的房产特质,以及让你知道这些特质如何影响你对房产的购买或再融资的决定。

 

永久与租赁
租赁地契(租赁持有)的土地是属于州政府的,以出租给“业主”某个年限。当租赁期限届满时,业主需支付所规定的费用,才可延长使用期。永久地契(freehold)的土地则属于业主(房产买家),拥有权是无期限或永久的。此外,租赁土地的买卖交易,皆需寻求州政府当局(州土地局)的批准;值得一提的是,州政府很多时候会有各式各样的理由来拒绝这些交易。也因为这额外的手续或程序,租赁土地的交易往往需要较长的时间。因此,永久契约房产往往会比同类型,但只有租赁地契的单位更昂贵。

 

地契划分和转让
所有房产都拥有一张能够代表房产业主的地契;当房产在建设和发展的阶段时,那一大片的土地(用来建设房产的土地)很有可能只有一张总地契(master标题) 。这种情形非常普遍:多间房屋或公寓单位建在同一片土地上,但个别出售。在理想的情况下,该土地的总地契将会划分为多张较小的地契,然后再销售给买家;这小地契被称为个人地契(individual标题) 。

 

在高层物业,例如高楼或公寓,这小地契被称为分层地契(契业权) 。一旦地契被划分后,如果想要转让房产的拥有权,必须向州土地局提交转让备忘录(MoT)备案。由此,买家的名字将会出现在房产地契上,这将使他成为该所房产的合法业主。然而,在现实生活中,普遍的情形将会是:发展商先会将还未划分为小地契,也就是只拥有张总地契的房产销售给买家,然后才在几年后划分为较小的个人地契/分层地契。
在这种情形下,如果某人想要购买或出售房产,就不能简单的只向州土地局提交转让备忘录(MoT)了,而是必须提交名为转让契约(DoA)的文件到高级法庭。
基于总地契的存在,发展商依然是房产的合法业主;但通过转让契约,发展商已将地段上的房屋单位拥有权划分给每个买家手上。请注意,当总地契分割为个人地契或分层地契后,仍需遵照正式的物业或房产转移手续(就如同上述所提及的手续)。

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土地用途
土地有多种合法用途;不同的用途会影响银行所提供的贷款或房贷与房价价值对比(LTV)。

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马来保留土地
在马来西亚,一些土地是马来保留地(马来保留地) 。
大家请注意,这保留地有别于一般发展商出售房产单位时所指的土著单位/产业(Bumi地段) 。
银行多不提供贷款这些土地或土地上所建设的房产,在任何情况下都不能转让给非巫裔买家,而且拥有权的转让寻求州政府(州土地局)批准。大多银行都不会为马来保留地的产业提供贷款。
总结

先了解特质再购买房产
如果你打算购买或为房产再融资,你必须了解你想购买或已拥有的房产的特质。
一旦你确定了你想购买的房产后,以此文章来指引你可以得到哪一种房屋贷款/商业房产贷款。