Apr
22

房价太高 买不如租

Renting or buying a house

居者一定要有其屋?租房子是帮别人供屋子,供到最后肥了别人,自己什么都没有,肯定吃亏?买房子怎样都比租房划算?
如果问十个人,买房子好还是租房好?

相信九个人的答案是:当然是买房子,租房是帮别人供屋子。

如果问:“买房租房哪个更划算?”

很多人可能不假思索就回答:“当然是买房”,理由同上,租房是帮别人供屋子,买房子有保障,供到最后是自己的。

如果再问:“买房子比较划算,有数字根据吗?”

你会发现,其实没有多少人真正算过这笔账。

而算过这笔账后,你可能惊讶,“租不如买”的理论并不是在每个时候都通用。

这个年头我们一直听别人说,房价涨得很厉害,买房子投资好赚,买房自住更要快手,不然买不起房子。

可是我们很少听到投资专家或买房投资的人告诉我们,现在我国房子租赁的回酬率是多少?许多想买房收租的人,可能都不清楚这点。

 

房价暴涨租金保持

房地产经纪黄国忠表示,目前我国房产出租的回酬平均是4%~4.5%。

“地点好的高级公寓,回酬可以到5%,有地房产比如双层排屋,回酬可能是3%、4%。”

财务规划师黄凯顺表示,我国房产价格还没暴涨之前,也就是2008年之前,我国的房产出租回酬率平均8%。

“举个例子,以前我以50万令吉买到一个产业,租金一年4万,就有8%回酬,现在房价涨到百万令吉,租金如果还是4万令吉,回酬只剩4% 。”

换另一个说法,房价大涨,房屋租金并没有跟着大涨,对租房子的人来说影响其实不大。

他说,如果只是需要一个栖身之处的人,这个时候就继续租房子,不需要急着买房子。

 

买房有保障乃迷思

在我国,买得起房子却宁愿租房的人很少,多数人是因为买不起房子才租房,所以不管买不买得起房子,租房的人普遍也给人买不起房子的印象。

可是在美国、欧洲一些国家,许多人已经意识到,当购房成本太高的时候,租房反而更加划算。

黄凯顺建议这个高房价的时候,没有能力买房子就应该租房。

最重要是租房可以减轻经济负担,避免陷入财务陷阱,另外,从投资的角度来看,高房价时候买房,就算自住还是吃亏。

有能力的人当然随时买房子都不成问题,问题是很多明明没有能力的人,想到供房虽然辛苦,但每个月加多几百令吉或上千,30年或35年后,房子就是自己的,死撑买了一套房子。

买房有保障其实是一种迷思,有这种想法的人,几乎没有计算过供房付出的利息和时间成本,这笔钱用来做其他投资,回酬是多少?

首先,买房子要付一笔头期钱,以目前的房价,付个5万到10万头期款是很普遍的事,加上装修房子、买家具等,买一间房子,可能开始就花掉20万令吉。

他边说边用财务计算机计算给记者看,如果把这20万令吉付头期款的现金,投资在回酬8%的工具,30年以后回酬是201万2000令吉。

另一点很多人没有计算过的是,买房子偿还房贷,支付的利息有多高。

以贷款40万令吉来说,如果利息5%,摊还年限为35年,35年支付的利息总数是44万7815令吉29仙。

根据房贷的组合方式,买下房子的约前20年,我们付的房贷,都是支付利息多过支付本金。

 

供过于求不怕租不到房子

如果买一个价值40万令吉的房产,贷款利息以5%计算,摊还年限35年,每个月付还贷款的数目是2018令吉75仙。

要是租一间价值40万令吉的房子,租金假如是产业的4%,就是约1300令吉,供房和租房的差价是700令吉左右。

黄凯顺说:“如果把这700令吉省下来,用来投资,平均回酬8%,30年后得到的回酬8万6300令吉,加上省下头期钱投资得到的回酬,就是一笔可观数字。”

他问:“投资一个房产,30年以后可以升值这么多吗?”

他表示,精明的人会先把钱供给自己,而不是先偿还利息。

当然,如果你选择租房子,可是省下的房租差价或头款钱(如果有这笔钱),还是用来花掉,最后你什么都没有。

“但这是人的问题,不是投资的问题。”

还有就是买房子和租房面对的风险差别,这点也是很多人都会忽视的,“如果房产泡沫爆破,背负房贷的人,马上就会面对冲击,可是租房的人影响不大。”

当然,房产泡沫要是影响经济,全民都会受累,但那时大家手头都紧,屋主不可能冒然加租。

他认为,最重要的一点是,我国目前的问题不是房产供应短缺,而是有些人已经买了几间房子,有些人却还没有一间自己的房子。

如果房产供应不足,应该是所有住宅区都住满了人,“但是你看现在不是这样,很多地方还是有空房。”

所以他认为,我国房产租金不可能突然大涨,不怕租不起房子。

现在很多人担心没有房子住,先买房子才理财,他说,这可能穷一辈子,最后只剩下一间房子。

理好财了,把投资回酬握在手,最大优势是,你可以在屋价合理的时候买房子,而不是跟人家争贵屋。

 

量力而为财务才自由

以目前市场的房屋租金来看,我国目前的租房市场是在合理范围。

小市民要找一间租金在承受范围以内的房子,应该比找一间自己买得起的房子,容易很多。

黄国忠表示:“目前我国组屋的租金大概介于500到600令吉,武吉免登(Bukit Bintang)一带的组屋租金可以去到2000令吉,但其它地方的组屋最多是五六百令吉,价格不可能有多大调整,因为租住组屋的多数是低收入群。”

至于公寓、有地房产,他说,是视地点而定,当然​​越靠近市场区价格越高。

其实,上房产网站看一看,可以发现,到处有租金少于1000令吉、介于1000令吉到1500令吉、1500令吉以上的地点,视乎个人的能力,总有租得起的房子。

租房的好处是随时可以搬迁,以求职来说,你可以随时因为换工作而搬家,只要居住环境和交通状况不错地点,都是一种选择。

单身一族可以租小一点的房子;婚后两个人都有收入,就换租大一点的房子。

要是买房,房贷一揽上身就是30年、35年的事,不管工作、孩子就学变动或财务问题,需要搬家、大屋换小屋或卖房套现,都不是简单的事。

最重要的是量力而为,有能力供房就供房,没有能力的话,租房并不是问题。