Aug
30

烂屋投资达人

Investor投资房地产范围非常广泛,最普遍的是向发展商购买新房产,或向业主或仲介通过二手市场购买;近年,从拍卖场下手的人也很多。

假如是算房产种类的话,除了住宅、商用办公楼,便是商场的零售空间、工厂或是空地。

你有没有想过购买失修的“烂屋”来投资?在美国,这已掀起了热潮,国内虽然也有不少人已看到这个利基市,但并不算普遍。

《产业周刊》特别访问了两位“烂屋投资达人”,让他们分享如何从烂屋投资中,赚取一桶又一桶的黄金。

 

翻新后转售出租 房子越烂越好赚

烂房子,很多人都不想买,一想到买下后还要大手笔翻新装潢就头痛。

但这种向来不受欢迎的房产,渐渐受到慧眼独到者的青睐。

越来越多人专挑烂房子买,他们买下这些烂楼盘,经过专人设计翻新及装潢后转售或出租。

而且,越烂越好赚,投资回酬更可观!

记者访问的2位烂屋投资达人,包括MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠。

产业投资新手通常把目标锁定在新产业与二手产业之间,主要是自住或出租,赚取被动收入。

虽然现在也有投资新鲜人开始投资拍卖产业,但他们必须非常熟悉拍卖程序与相关法律知识,以避免投资失利。

 

较适合“老鸟”

因此,很多人认为拍卖产业比较适合有丰富投资经验的“老鸟”。

相对于投资拍卖产业,投资烂屋听起来需要更多专业知识与丰富经验,而更重要的是拥有过人的胆识与精辟的眼光。

MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠,都是从一窍不通的投资新手,默默耕耘为今天的烂屋投资达人。

王贵鏻从转售一间位于吉隆坡安邦路的公寓赚利,之后加深在房地产的投资,从中再慢慢摸索出收购老旧房子翻新出售的门路。

从2009年至今,他不断收购老旧的二手房子,经过翻新后再转售。

如今,他前后已处理大约120宗交易,主要集中在蕉赖(Cheras)、加影(Kajang)、士毛月(Semenyih)、白沙罗达迈(Damansara Damai)及安邦(Ampang),每宗交易低于70万令吉。

至于张明忠,虽然保险业务与产业投资似乎格格不入,但他的实战经验也让人咋舌!

他和两位好友合资,一口气在雪州加影买下60间中价公寓单位,翻新及装潢后再出租给学生。

以每间平均800令吉月租计算,月入4万8000令吉,一年达到57万6000令吉,年回酬12%。

 

4年转售120单位

从2009年至今,王贵鏻已转售过大约120个房产单位,每宗交易在70万令吉之下。

他说,当中以拥有永久地契的有地产业为主,因为最受中阶层人士的欢迎。

不管该产业有任何其难杂症,例如白蚁蛀蚀、天花板破烂不堪、漏水,甚至是没有屋顶等等,到王贵鏻这位“烂屋神医”手中,全都迎刃而解。

原来,他拥有一支固定的承包商团队,负责装修工程,一手包办地板、厕所与门窗修理等等工作,为他省下不少烦恼与时间。

提到每间房屋的装修费时,王贵鏻说:“这是因房屋价格而异。假如该房屋的价格较高,我们会拨出比较多的装修费;相对的,屋价较低的,装修费自然不多。

“不过,我们还得看看房屋的现有状况,去决定装修费。”

 

专挑问题业主 成交价低30%

王贵鏻收购的二手房目标有3种,那就是屋主遇上财务困境、离婚或房屋条件欠佳。

“在上述情况下,我们更有条件与屋主谈判价格,趁他们急于脱手,压低卖价。”

他收购的房屋主要集中在吉隆坡与雪兰莪,收购价比市价低介于25至30%,但经过翻新后再转手,投资回酬却是翻倍。

追溯产业投资的起源,身为补习老师的王贵鏻,原先的想法与很多常人一样非常传统,就是避免拥有太多银行贷款,以免债台高筑。

王贵鏻从18岁开始展开补习事业生涯,年纪轻轻已有18年经验,还和太太联手创办补习中心,目前共有7间分行,可谓桃李满天下。

但在补习中心事业还未发展成熟时,王贵鏻就已经拥有充足的投资筹码,在2006年购入人生中的第一间房屋。

王贵鏻当时在吉隆坡安邦买下一间高级公寓,时价18万6000令吉。

4年后,他以35万5000令吉高价转手,投资盈利近翻倍。

尝到甜头后,他决定通过产业投资累积财富,希望财富能够像雪球般越滚越大。

 

开班授课

王贵鏻除了积极参加国内外的专业产业投资课程之外,还精心钻研很多产业投资策略,近期更开班授课,教导投资者如何在产业投资之路取得优等成绩。

早前,他主要是出席国内的产业投资课程,吸取产业投资知识;现在,他会不惜重本远赴澳洲上课,汲取更加实用的知识。

王贵鏻坦承,自从参加产业投资课程后,便把“保守”两字抛诸脑后,现在他相信只要交易快速,盈利自然滚滚而来。

 

凶宅也卖得出

记者不禁问到:“难道真的没有问题可以难倒你这个烂屋投资达人吗?例如凶宅?”

王贵鏻笑称:“就算是凶宅,我也有本事卖出去!”

经过记者的再三确认,他的确曾经卖过凶宅,那是数年前某学院生在屋内被奸杀,屋主急于脱售产业。

回忆起当初的交易,王贵鏻说:“在这种情况下,我们可以把价钱压得更低,赚取更高的回酬。”

然而,这么“著名”的单位,还有人敢买吗?

王贵鏻自然有一套独特且有效的销售技巧。

首先,他把房屋稍微翻新,以崭新面貌示人,提高吸引力。

结果如他所料,该房屋在完成翻新不久后,便卖给了一名友族同胞,交易过程比想象中更顺利。

难怪他胆敢向记者下包单,有本事卖出凶宅,而且不排除若他日再遇上这种“商机”,会继续以相同手法投资。

 

谈判技巧成交关键

王贵鏻强调,谈判技巧也很重要。

“我们必须有良好的谈判技巧,不能够一开始谈判,便把价格压得太低,这样会让他们感到不舒服,甚至抗拒把房屋卖给我们。”

刚刚展开谈判时,王贵鏻会为对方提供几个选择方案,但最重要的是让对方了解当下的情况,以找出最适合的解决方案。

他说:“只要屋主答应,我们便马上签署相关文件,并在10天内支付全数现金,这对缺钱的屋主来说,是很大的诱惑。”

为了省下产业盈利税与相关合约费用等等,王贵鏻在签署买卖合约时,设下需要注意事项(Caveat)。

因此,只要他成功在年内转售房屋,便可赚取超过100%盈利。

值得赞扬的是,在这段卖屋过度期,王贵鏻会为屋主安排临时居所,好让他们有栖身之所。

 

王贵鏻独创 5大投资策略

在产业投资旅程上,王贵鏻充分发挥补习老师精神,毫不吝啬地与他人分享自己精心炮制的5大产业投资策略,包括转售、拍卖、回购权、量购和发展。

 

1.转售策略Flipping Strategy

目前,王贵鏻最常用的策略是转售策略,即寻找符合条件的房屋,以比市价低25至30%向屋主收购。

不过,这种策略分为两种,第一种是买回来后直接转售,第二种则是买回来租给前屋主,让他在指定期限内买回该单位。

让人感到不解的是,为何屋主愿意接受低于市价的献购价呢?

王贵鏻解释,除非屋因为他们面对财务状况、离婚(希望尽快解决联名资产)或者房屋出现问题却没钱装修等等,才会愿意以超低价脱售房子。

第二种转售策略,就是在收购后,再租给前业主3、5年,待经济状况渐入佳境后买回该房屋。

王贵鏻说:“有些屋主是因为当时周转不灵,才被逼卖屋,其实他们并不舍得……因此,我们才利用租赁合约,暂时维持房东与房客的关系,等他们改善了经济状况后,便可买回自己的房屋。”

 

2.拍卖Auction

王贵鏻趁一些房屋被拍卖之前,先下手为强,以低价向屋主收购。

“我们会通过各种管道取得屋主的联络方式,然后尽快和他洽谈。”

假如该房屋位于策略地点,王贵鏻可以收窄杀价幅度,以比市价折价两成交易。

他补充称:“如果地区不理想,成交价通常是比市价低三成。”

 

3.回购选择权租赁Lease OptionTo Buy

和潜在投资者签署一份有数年期限的合约,让对方先租用房子。

这份合约让租户有购买该单位的选择权,只要在期限内有能力,并满意该单位,便可行使权利将它买下。

 

4.批量购买Bulk Purchase

批量购买可说是当前最盛行的投资方式,很多产业投资者俱乐部都是采用这种方式,吸引投资者加入。

王贵鏻说:“我们可以优惠价,向产业发展商购买整栋建筑物,然后再通过产业经纪慢慢出货,以赚取差价。”

除了前面3种投资策略较为普遍之外,批购需要庞大资金。

 

5.发展Development

基本上,第四种投资策略已经让很多投资者止步,殊不知,王贵鏻还有更惊人的投资策略,那就是自己当发展商!

他确实有这样的计划,只是万事俱备,只欠东风。他笑称:“我的东风就是现金,现在还在盘算着……”

近几年,马来西亚依斯干达特区迅速冒起,王贵鏻也希望从中分一杯羹。

他披露,他与伙伴看中了新山的1块地皮,面积约12英亩,售价3000万令吉。

他们打算把这永久地契的地段发展为综合产业项目,兴建一间购物中心、两栋4星级酒店、一间展览中心与两栋服务式公寓,发展总值约10亿令吉。

王贵鏻冀望今年杪完成买地,并于翌年动工,以及开始销售活动。

他指出,整个发展计划将分为两个阶段进行,首期是建筑购物中心,第二期则兴建酒店与住宅产业,预计共耗时4年完成。

他补充:“我们不善于兴建建筑物,所以已经寻找合适发展商合作,联合发展上述计划。”

 

张明忠自设联管机构 从收购60公寓开始

2年前,张明忠与3名好友合资,在雪兰莪加影收购60间因房屋管理层管理欠佳,这批几乎空无人住的中价公寓,每间成交价当时才约8万令吉。

随后,他们耗资40万令吉进行为期半年的装修,为公寓打造焕然一新的感觉,然后再把单位逐一出租。

张明忠说:“我们购入这批单位之前,每个单位的月租仅420令吉,但经过粉饰后,现在每个单位的月租已增至700到900令吉,租金回酬相当不错。”

 

解决各种问题

询及为何有如此大胆的举措时,张明忠说:“早在15年前,我购买了一个单位,当时这栋公寓有很多问题,特别是公寓管理层的管理不当,于是我便决定自己成立联合管理机构(Joint Management Body),希望可以解决各种问题。”

基于单位价格廉宜,加上看好加影的发展潜能,于是便和屋主洽谈,慢慢收购该公寓的单位,实行收租大计。

目前,加影拥有相当完善的基建设施,包括2间大型购物中心、霸级市场、医院、学校与学院等等。

张明忠说:“吉隆坡已经越来越拥挤,很多人都往比较郊外的地方居住,加影非常靠近吉隆坡市区,而且距离布城及机场也不远。”

在他购买这些单位时,政府还未落实捷运计划(MRT)。

现在,政府推行捷运计划后,从他的公寓前往附近的捷运站,只需短短3分钟车程,这将大大提升该公寓的增值潜能。

由此可见,产业投资并不是纸上谈兵,唯有具备知识、经验、胆识与远见等条件的投资者,才能与“成功”两字攀上关系。

 

不做功课轻信他人 投资路上屡败屡战

与王贵鏻相比,张明忠的产业投资之路视乎欠缺幸运之神的眷恋,他屡战屡败,却又屡败屡战,直至2年前才从加影的烂屋投资中赚钱。

不过,说到底也不能全怪他人,要怪只能怪他没事先做好功课,轻易听信他人的话,才会作出错误的投资决定。

他忆述:“以前,我总是随便投资,只要朋友说哪里好,我在没有查明的情况下就去买,然后因不清楚市价,就随便卖……结果不是没赚,就是亏钱。”

同时,他还因为遇上1998年亚洲金融风暴,让已支付的公寓订金泡汤,共亏损了5万多令吉。

“当时,我看中吉隆坡敦拉萨镇的两间公寓,支付超过5万令吉订金,之后却碰上亚洲金融风暴,我不敢冒险贷款买下那两个单位,于是订金就泡汤了。”

 

专心学习 向老鸟取经

张明忠从事保险经纪行业时,曾经领导超过200名抽佣经纪,收入相当可观。

可是,他缺乏正确的投资理念,除了产业投资,曾经经营的一些小生意,例如买卖汽车、卖电脑以及树桐生意等等,全部都亏钱收场。

因此,他以过来人的身分奉劝时下产业投资者说:“投资产业不难,但是切记要专心学习,向有经验的人吸取经验与知识。”

对于越来越多年轻人希望通过产业投资赚钱的趋势,他说:“年轻人应该努力工作赚钱,累积第一桶金后,才投资产业,赚取被动收入,否则欲速则不达。”

同时,他不鼓励年轻人炒房,因为他们必须懂得处理这种投资方式,不然后果不堪设想。

他续称:“我建议年轻人进行长期投资比较实际,他们购买的第一间房屋不一定要自住,反而出租、收租金会更好,这样可以为他们带来长期收入。”