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政府在2014年1月开始向三年内脱售房产的屋主征收30%的产业盈利税,市场预计短期内会有投机分子急抛售手上的房产,可能会令屋价短期微跌。

 

一名不愿具名的投资者分析,这情况或许在近期取得完工及落成准证(CCC),或称住用证的房屋计划更为严重,因为许多投资者都是等房屋计划取到入住用证后,就可以约双倍的价格出售产业。

 

对此,马来西亚产业经纪公会(MIEA)主席西华山卡尔表示同意,并认为会有一些投机分子或投资者为了避免被征收30%的产业盈利税,赶在这段时间内脱售产业,而一般上会以前者居多。

 

这是因为不少投机分子是属于购买发展商新推出的房屋计划,之后在竣工后调涨屋价出售,不过他们的资金或不充足,尤其是在发展商给予多项优惠下,可能是一分钱都没有缴付就成功购得房屋。

 

“所以随着这项政策的落实,将会有效打击投机活动,届时房产市场会放缓,若投机分子们无法成功脱售产业,将会面对无法偿还贷款的困境。”

 

不过,由于距离明年1月仅剩两个月的时间,有多少产业成功出售就难以预测。

RPGT 30 percent for budget year 2014

malaysian-passport

外国人购买本地产业参考(2012年资讯)

  1. 不能购买卖马币少于1中号的产业。
  2. 可买住宅/商业的标题,但不能买地(土地)
  3. 不需外资委员会(FIC)批准
  4. 但银行一般只会批准率60%〜80%
  5. 没规定置产后一定要住多久
  6. 不需先申请“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)。 MM2H主要是延长出入境限制。参考MM2H:http://www.mm2h.gov.my/incentive1.php

 

新加坡PR:

  1. 购买本地产业没问题,本地政府没有限制。但要考虑以下两点。
  2. 已经拥有本地产业,就不能申请新加坡组屋(HDB)
  3. 如果已经拥有新加坡组屋(HDB),5年内(最低职业期间)不能购买本地产业中的,否则新加坡政府查到要罚款

Join name property

购买房屋不是一项简单的计划,不只金额大笔,而且一签下贷款合约,短则​​10、15年,长则25、30年,甚至更长,贷款期最高可达70岁高龄等。
大多数的人都无法以个人财力或条件,迎合金融机构推出的贷款配套,因此,人们为了买下所属意的房屋,必须与家人联名购买,以符合贷款条件。
金融机构普遍接受父母与子女、配偶、兄弟、姐妹之间的亲属联名购买,当然商业伙伴也可以联名购置产业。 联名者只要对想要购买的产业意见一致,在向银行申请产业贷款时,收入符合贷款分期要求,一般都可以获批。

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5 important thing you must know before invest in property

俗话说:“男怕入错行,女怕嫁错郎”,套用在正计划拥屋的购屋者,最怕却是买错房,租不出又卖不出,才是人生一大痛。

MCT集团(MCT Consortiu做人最怕买错房 租不出又卖不出

 

MCT集团(MCT Consortium Bhd)执行董事暨资深房产分析员拿督吴明权以“买房5招”,在9月中的“2013年南洋产业”为读者分析,6个房地产个案探讨。

 

“这5个选择房产的因素顺序很重要,最重要非地点莫属、依次为基本设施、保安与设计概念、品牌与房产面积,及发展商承诺。”

在分享的成功个案中,有些是在后期才符合“买房5招”(见表)反败为胜。

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profit-from-property-market

产业行情保持看涨的情况下,许多人会直觉认为,购买产业不会亏,可以稳稳赚一笔,关键在于赚多或赚少。

 

话虽然这么说,不过,凡事有两面,投资或购买产业也不例外,有些人购买产业可能赚了大笔钱,也有些人不只没赚,反而倒亏,当然,大多数人是没赚、没亏。 在一个大家认为购买产业可以稳赚的阶段,为何购买产业会倒亏?这是许多人不大理解的地方。

 

何谓倒亏?只要产业价值没有上涨,账面上已经倒亏,因为通货膨胀会削弱产业的价值,因此,产业价值必须有所增长,才能抵消购买产业所需的贷款利息开销、冲淡通货膨胀的影响效应。 当产业单位所在地点不理想,租也无法租出去,低于原价卖出也无人问津,对业主来说,这是一件很辛酸的事情。投资产业本金大笔,利上加利的成本,贷款数额可以越滚越大,会带给业主重大的负担,以投资产业倒亏来形容是相当贴切的。

 

靠机缘财力眼光时机配合 那么如何避免购买产业可以稳赚、不会倒亏的局面?理论上来说并不难,可是,实践起来就不是那么容易,因为这关系个人的机缘、财力、眼光,还要时机的配合。 所谓的机缘是恰好让你遇到好的产业单位,而且你也有能力购买该产业,这关系个人的财力条件,眼光主要是考个人的判断能力,这一项有点考功夫,在购买产业之前,必须多做功课,比如研究产业市场的走势、产业价格起落的周期等等。

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第1招:房产要买对

买房子,不光是便宜就好,得买对地方及对的产品,自然有升值空间。

有人把买房选屋当成一辈子的事,亦步亦趋走得小心谨慎,生怕买贵屋、置错产,但MCT集团执行董事吴明权指出,只要买到对的房产,纵使经济不景气,房屋就算跌价,料幅度也不大。

“假设经济果真疲软,这种情形下银行会不会倒?你若还是保守,不敢投资不敢借钱,一味把钱存进银行不是更有风险?我们应该改变心态、做好心理准备泡沫出现时如何应对,而非不投资。”

他说,买对房产包括买对地点、对的产品、入住率稳定,且价格合理;稳定的入住率代表有需求,这样即使经济情况恶化,需求还是在。

“屋子是人生最贵的资产,要理性的买,不要贪小便宜乱乱买;对的房产在经济不景时跌幅也不会很大,反之若买错房产,不只租不出连卖都有困难。”

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KWSP

公积金局向来制定许多利惠会员的政策,包括提供两项主要的援助金:

1. 失去工作能力援助金(5000令吉)
失去工作能力的公积金会员,可以向公积金局申请高达5000令吉的援助金。

申请资格:
– 马来西亚公民
– 会员年龄55岁以下
– 必须在失去工作能力后的12个月内,提出申请
– 持续失去工作能力6个月

注:每名会员只获得一次性援助

 

2. 会员逝世援助金(2500令吉)
逝世的公积金会员,其家属或继承人可申请高达2500令吉援助金。

申请资格:
– 马来西亚公民
– 会员逝世时的年龄,不超过55岁
– 必须在会员逝世后的6个月内,提出申请

注:每名会员只获得一次性援助

 

点击以下连接查看详情:
http://www.kwsp.gov.my/portal/members/member-responsibility/registration/benefits-as-an-epf-member

Return on investment

简单分享一个例子和几种基本计算方式:

 

<100k 的小公寓>
房子购买价格: 100,000
银行贷款 90%/ Interest 4.2/ 30年
投资总成本(头期+ 律师费+印花税+装修+杂费): 20,000
租金: 700
每月供期: 450
每月管理费+ (一年固定支出的平均:门牌税,地税,保险): 150

 

Gross rent yield (毛租金收益率):
(每月租金*12) / 购买价格
(700*12)/ 100,000
=8.4%
(可以用来筛选投资标的, 但不是唯一标准, 因为还要考虑capital appreciation (产业增值). 一般上投资者
会以Gross rent return 5% 作为筛选条件. )

 

Net rent yield (净租金收益率):
( (每月租金– 每月固定支出)* 12 )/ 购买价格
((700 – 150) *12) / 100,000
= 6.6%
*一些投资者会选择较保守估计,’乘于10′. 是因为考虑空置期/ agent fee/ 维修等
*( (每月租金– 每月固定支出)* 10 )/ 购买价格

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Dream Home

对于大部分年轻购屋者而言,购下的首间房地产通常都不会是自己梦寐以求的“梦想之屋”(Dream House)。

不过,首间购下的房子除了为自住,他们更希望所购下的首间房子价格在未来数年能够升值,好让自己可累积更多财富,最后可为他们赚得理想房屋头期钱。

初入社会的打工族想要马上拥有梦想之屋是件难事,但并不代表不能藉由规划逐步圆梦,先从小房子开始也许是个不错的选择。

小文是个办公室上班族,初出社会月入不过2500令吉,不想和别人租房的他,自己在白沙罗一带购入一间二手廉价组屋,售价为13万5000令吉。

在付出20%的头期款后,他向银行贷款10万8000令吉,分30年摊还,每月供期约579令吉。

他过后将其中一间房间租出,每月收取200令吉租金,每月供期仅需支出400令吉。

 

出租房减轻负担

3年后,小文换工作月薪提高至每月4000令吉,此时,他透过房屋经纪寻找买家,成功以18万令吉售出组屋,赚入约4万5000令吉。

由于薪资和储蓄增加,加上售屋所得,使得小文有能力购下34万令吉的公寓,并透过出租房间,减轻供期负担。

小文继续以同样模式逐步升级,由于眼光独道,他每次都能从脱售房地产中取得回酬,最后他终于购得自己想要的有地房产。

像小文这样从小屋转大屋逐步累积头期款的购屋案例,常在你我身边出现,在房屋价格持续攀扬的房市中,让不少租房族萌生拥屋希望。

虽然二手廉价房屋存在许多问题,需要花钱维修,但若细心查探,耐心寻找也可从市场上找到不错的好房子。

另外,在售屋和购屋之间出现的空档期,购屋者可选择暂时外面租房或暂住家中,或者暂时和买方租回房子,直至搬入新家。

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拥有超过1房产 选择MLTA更明智MLTA vs MRTA

达人开讲‧讲重点:贷款买房可是一辈子的事。在签下合约的那一刻,合约可长达40年或70岁,业主从此成了“房奴”。

当我们购买房产越多,相对的我们的风险越大。如果我们没有做好风险管理和保险规划,到底我们会把有价值的资产,还是负债的资产留给家人和下一代呢?

贷款买房可是一辈子的事。在签下合约的那一刻,合约可长达40年或70岁,业主从此成了“房奴”。

在这么长的时段,任何人都可能会发生任何事故,了解各自的风险程度和寻求保障是有必要的,尤其是中小型企业家,因涉及公司的财务状况。

目前在市场上,大多数业主都了解自己购买的房贷保险属于递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA),这类保险也成了多数房产投资者的不二选择。

对于另一种房贷保险:抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance,简称MLTA),许多人不是对它存着模糊的概念,或全然不知这类保险的存在,再不然就是在两个选择之间徘徊,难以抉择。

 

MRTA受益人仅银行

两种保险最大的不同点在于MRTA提供业主房贷的保障,在贷款期间将逐年递减。浮动贷款利率可能会导致保险在保障上的不足,因此可能面对补足不敷的剩余房贷差额。

MRTA保险提供的保障只限给一项固定房产,直到该项房产贷款时期结束为止。 MRTA的理赔金受益人只有银行,保险公司将保险金赔偿给银行缴付未清的贷款。

MRTA保险提供的保障范围只限于意外或非意外导致的残障或身亡。至于付款方式,MRTA需以一次性的方式付清保费。业主可选择自己缴付或将保费附加在贷款配套中向银行借贷。

 

MLTA可转至新购房产

MLTA提供业主房贷的保障属于平衡式,不会面对房贷差额,反而还能有多余数额去解决房贷以外的债务,如车贷、信用卡余额等。

MLTA所给的保障将可被转移至新购房产上,因MLTA是用个人名誉购买。所以MLTA的受益人可以是任何人。

若业主投保的是MLTA,由于它包含人寿保险的设计,那么可以考虑附加36种危疾保障和36种危疾免缴保费利益,让业主可伸缩性的规划所需的保障范围。

MLTA的付款方式则比较灵活有弹性,业主可选择以每月、每季、每半年或每年分期缴付。

如业主拥有超过一项房产,选择MLTA将是比较明智​​。在这样的情况下,购买MLTA保险更能给业主有规划性的保障与利益。

由于保险一般都是根据年龄售卖的,假设保期是50年,那么在那段长时间内,业主有意变卖或新购房产,MLTA将可继续给予保障而不需要以当下更高的年龄,重新购买新的保单。

无论如何,不​​管是MRTA或MLTA,业主在购买前应以自身的经济条件、购买房产计划来作为考量,以选择适合自己的保单,在面对困境时才能获得保障。

 

MRTA vs MLTA (英文版)

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